춘천지방법원 2025타경20834. 횡성읍 마산리 말미저수지 남동측 인근의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트 위 슁글지붕의 2층 주택으로 이용 중이며, 토지면적은 529.4㎡입니다. 현재 최저매각가는 290,787,000원으로 감정가 415,410,000원의 70%입니다.
권리구조의 기준은 2019.03.08. 설정된 원주밝음신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 전입한 임차인 허노영과 2022년 양우종 근저당권은 매각으로 정리되는 후순위입니다. 다만 토지 목록에 2015.06.17. 설정된 선순위 지상권이 있어 원칙적으로는 별도 확인이 필요하지만, 지상권자인 원주밝음신용협동조합이 2025.08.13. 지상권등기 말소동의서를 제출했습니다. 따라서 말소동의서의 유효성과 실제 말소 실행을 확인한다는 전제에서 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20834 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 마산리 827-1 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 한우로마산5길 40-21 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 철근콘크리트구조 콘크리트 위 슁글지붕 2층 · 단독주택 등으로 이용 중 |
| 토지 | 529.4㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 주거나지 · 완경사 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김경환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 415,410,000원 / 290,787,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주밝음신용협동조합 / 205,010,107원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 지상권은 말소동의 확인
말소기준 근저당은 최초 채권최고액 223,600,000원으로 설정됐고, 2019.08.28. 채권최고액을 240,000,000원으로 변경한 기재가 있습니다. 반면 예상배당은 최초 금액인 223,600,000원을 기준으로 산정돼 있으므로, 실제 배당순위와 채권액은 근저당권 변경등기 및 채권계산서를 원본 대조해야 합니다. 2022년 양우종 명의 근저당권 150,000,000원과 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.10억이지만 매수인 승계는 없다
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다. 허노영은 목록 3 건물 전부를 점유하고 보증금 110,000,000원을 신고했지만, 전입일 2021.10.25.은 말소기준일 2019.03.08.보다 늦어 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허노영 | 목록 3 전부 | 2021.10.25 | 확인되지 않음 | 110,000,000원 | 2025.10.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입이 말소기준보다 늦으므로 임차보증금이 낙찰가보다 크더라도 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 유무와 배당순위를 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2025.10.29. 접수됐지만, 현재 예상배당표에는 임차인 배당액이 별도로 산정되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%는 시세 검증이 아니다
현재 최저가는 감정가의 70%인 290,787,000원입니다. 하지만 비교 가능한 최근 12개월 평균, 최신 실거래 또는 가격 추세가 확인되지 않으므로, “감정가보다 30% 낮으니 싸다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 특히 단독주택은 토지 형상·접도·건물 상태·석축·수선비에 따라 개별 가격차가 커, 아파트처럼 감정가 할인율만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 290,787,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,871,018원 |
| 1. 근저당 · 원주밝음신용협동조합 | 223,600,000원 | 223,600,000원 |
| 2. 근저당 · 양우종 | 150,000,000원 | 62,315,982원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 채권액 373,600,000원 중 285,915,982원이 배당되고, 87,684,018원이 미배당됩니다. 신청채권자의 청구액 205,010,107원은 충족되는 시나리오입니다. 당해세와 임차인의 최우선·우선변제 가능성은 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 횡성읍 마산리 소재 말미저수지 남동측 인근이며, 주위는 소규모 전원주택 단지입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 위 슁글지붕 2층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅과 치장벽돌 마감, 창호는 PVC 샷시입니다. 기본 위생설비와 전기설비를 갖췄습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 529.4㎡, 생산관리지역이며 토지이용상황은 주거나지입니다. 완경사·가로장방 형상으로 세로 한 면에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 공장설립승인지역에 포함됩니다. 공시지가는 86,600원/㎡입니다.
- 석축. 감정평가액과 최저매각가격에는 목록 1 지상에 소재하는 석축 가격이 포함돼 있습니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 소규모 전원주택 단지의 단독주택·토지이고 생산관리지역이므로, 가격 비교와 재매각 기간은 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 말소 확인. 2015.06.17. 설정된 지상권의 말소동의서 원본, 말소 조건, 낙찰 후 실제 말소 절차를 확인하세요.
- 근저당 변경액 대조. 원주밝음신협 채권최고액 223,600,000원과 변경등기 240,000,000원의 관계를 등기 원본과 채권계산서로 확인하세요.
- 임차인 원본 확인. 허노영의 임대차계약서, 확정일자, 실제 점유 범위, 배당요구의 유효성과 배당 가능액을 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 보증금 승계는 없지만 건물 전부를 점유하고 있으므로 퇴거 협의와 인도명령에 필요한 기간·비용을 입찰가에 반영하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 목록별 면적·경계, 석축 포함 범위, 현황과 지적도를 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 마산리 인근 유사 단독주택·토지의 최근 거래와 수선비를 확인하세요.
- 토지 규제. 생산관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 공장설립승인지역의 건축·증축·용도변경 제한을 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리 가능, 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 보증금 110,000,000원의 임차인이 있다는 사실 자체가 아니라, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 매수인 승계가 없다는 점입니다. 후순위 근저당도 매각으로 소멸하고, 선순위 지상권은 지상권자가 말소동의서를 제출했습니다. 동의서가 정상적으로 실행되면 실질취득액은 최저가와 같은 290,787,000원, 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 정리된다는 사실이 가격 메리트를 보장하지는 않습니다. 최근 실거래 비교자료가 없는 단독주택·토지이므로 감정가 대비 70%라는 할인율만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 전원주택의 개별성, 토지 규제, 석축과 건물 상태, 임차인 명도비용을 현장에서 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다. 결론은 “권리상 조건부 통과, 가격은 현장과 실거래 검증 후 결정”입니다.