광주지방법원 2026타경50040. 목포시 죽교동 국일 다동의 지분 강제경매입니다. 등기부 현재 소유관계는 최민옥 5분의 4, 최민오 5분의 1이고, 경매개시결정 역시 “12번 최민오 지분 강제경매개시결정”으로 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 것은 독립된 한 세대 전체가 아니라 공유지분 5분의 1입니다.
가격 숫자만 보면 590만원이 매우 낮아 보입니다. 실제 전체 주택 실거래는 30,000,000원부터 43,000,000원까지 확인되고 최근 12개월 평균도 30,000,000원입니다. 하지만 최저가 5,900,000원을 전체 주택 가격과 그대로 비교하는 것은 적절하지 않습니다. 데이터상 최저가는 최근 12개월 평균의 19.7%이고 매각 지분은 5분의 1이므로, 이 비율 자체가 가격 할인 근거가 되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50040 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 죽교동 16-1 다동 1층 3호 |
| 용도 | 다세대 |
| 등기부 도로명 | 전남광주통합특별시 목포시 북항로 101 |
| 소유관계 | 최민오 5분의 1 · 최민옥 5분의 4 |
| 매각대상 | 최민오 지분 5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 5,900,000원 / 5,900,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 상록수제일차유동화전문유한회사 / 43,838,038원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 대부분 이미 말소, 현재 핵심은 지분경매
과거 홍익상호신용금고·한국상업은행·목포대성신용협동조합의 근저당권과 여러 가압류는 모두 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 등기 요약상 근저당 0건·압류 0건입니다. 2018년 상록수제일차유동화전문유한회사가 설정한 최민오 관련 5분의 1 지분 가처분도 목적 달성으로 말소됐고, 이후 2026.01.08 소유권 경정을 거쳐 현재 공유관계가 형성됐습니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2026.01.21 접수된 최민오 지분 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 등기부상 금전 권리의 인수보다 더 중요한 문제는 공유지분 취득 후 사용·처분·점유관계입니다.
② 점유자 분석 — 최민옥, 대항력은 ‘미상’
| 점유자 | 점유관계 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최민옥 | 5분의 1 지분(무상 점유) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
현황조사·매각물건명세서에는 최민옥이 점유자로 확인됩니다. 이 이름은 등기부상 공유자 최민옥과 동일합니다. 데이터상 “가장임차인 의심 또는 관계인 가능성”이 표시되어 있고, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 임차인이라고 보기도, 반대로 대항력이 없다고 단정하기도 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 590만원을 ‘전체 주택 시세’와 직접 비교하면 안 된다
국일의 실거래 비교 대상 면적은 57.75㎡이고, 확인된 거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 57.75㎡ | 2 | 30,000,000원 |
| 2023.06 | 57.75㎡ | 1 | 30,000,000원 |
| 2022.10 | 57.75㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 평균 | 57.75㎡ | 3건 | 34,333,333원 |
전체 실거래 평균은 34,333,333원이고 최근 12개월 평균은 30,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2024.01의 30,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -30.2%로 하락 추세가 표시되어 있습니다.
④ 공유자 우선매수권 — 외부 응찰자가 반드시 봐야 할 구조
매각물건명세서 비고에는 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음이 명시되어 있습니다. 공유자가 우선매수권을 신고한 뒤 매각기일까지 매수보증금을 납부하지 않아 실효된 경우에는 이후 매각기일부터 우선매수권을 행사할 수 없습니다.
즉 일반 응찰자가 최고가를 써내더라도 공유자의 우선매수 행사 여부가 낙찰 구조에 영향을 줄 수 있습니다. 이 사건은 전세사기피해자 우선매수 사건은 아니지만, 공유자 우선매수권이 존재하는 지분경매라는 점 자체가 일반 아파트 경매와 다른 핵심 변수입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 5,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 506,200원 |
| 1. 경매개시결정 · 상록수제일차유동화전문유한회사 | 43,838,038원 | 5,393,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 5,900,000원 가정 시 신청채권자 예상배당은 5,393,800원, 미배당액은 38,444,238원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 5,900,000원 | 5,393,800원 | 38,444,238원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 4,720,000원 | 4,235,040원 | 39,602,998원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 3,776,000원 | 3,308,032원 | 40,530,006원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모
- 규모. 국일은 총 24세대로 표시되어 있습니다.
- 준공. 준공일은 1982.12.29입니다.
- 토지. 토지면적 1,275.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 연립입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 321,600원/㎡입니다.
- 지형·도로. 평지·사다리형 토지, 중로한면 접면으로 표시되어 있습니다.
- 거래 추세. 최근 거래 구간이 이전 구간 대비 -30.2%로 하락 추세입니다.
- 환금성. 전체 주택이 아닌 1/5 지분만 취득하는 구조이므로 일반 세대 단독소유보다 매수·매각 구조가 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 취득 대상은 최민오의 5분의 1 지분입니다. 전체 세대를 낙찰받는 사건으로 오인하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한해 행사할 수 있으므로 매각기일 전 신고 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 최민옥이 현황상 점유자로 확인됩니다. 전입신고일·보증금은 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 호수 대조. 목록상 1층 3호와 현황상 통칭 1층 103호를 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 해석 주의. 최근 12개월 평균 30,000,000원은 전체 주택 거래 가격입니다. 5,900,000원 지분 최저가와 단순 비교해 할인율로 해석하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 거래 추세 -30.2%가 표시되어 있어 과거 최고 43,000,000원보다 최근 30,000,000원 수준을 우선해서 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “590만원짜리 집”이 아니라 “590만원짜리 1/5 지분”
이 사건은 숫자만 보면 감정가와 최저가가 5,900,000원이라 매우 저렴하게 보입니다. 그러나 실체는 목포 죽교동 다세대 전체가 아니라 최민오의 5분의 1 지분입니다. 최근 12개월 전체 주택 평균 30,000,000원 대비 최저가 비율이 19.7%라는 사실도 지분 구조를 감안하면 가격 메리트의 근거가 되지 않습니다.
등기상 기존 담보권은 정리되어 있고 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원이지만, 공유자 최민옥이 점유자로 확인되고 전입·보증금은 미상입니다. 여기에 공유자 우선매수권, 24세대 규모, 1982.12.29 준공, 최근 거래 추세 -30.2%가 겹칩니다. 등기 권리는 단순하지만 취득 구조와 환금성은 까다로운 지분경매입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어려운 사건입니다.
