광주지방법원 2026타경50071. 함평군 해보면 문장리 366-4의 토지와 건물로, 감정평가상 건물은 축사 및 관리사와 창고로 이용 중입니다. 토지는 3,576㎡의 목장용지이며 토지이용상황은 전축사입니다. 현재 소유자는 현인수이고, 2018.08.16. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 960,000,000원이 말소기준입니다. 이후 보일공업, 농협은행, 농림수산업자신용보증기금 관련 기관, 나비골농업협동조합, 월야농업협동조합 등의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
다만 권리의 말소 여부만 보고 단순하게 접근할 물건은 아닙니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 공장및광업재단저당법 제6조 기계 및 기구, 제시외 건물과 제시외 기계기구가 포함됩니다. 또한 축사·관리사·창고라는 실제 이용상태, 관리사 면적의 공부·현황 차이, 임대관계 미상까지 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50071 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 해보면 문장리 366-4 · 해삼로 533-5 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 축사 및 관리사 · 창고 |
| 토지 | 목장용지 3,576㎡ · 전축사 · 계획관리지역 · 공시지가 16,700원/㎡ |
| 소유자 | 현인수 (2018.08.16. 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 719,777,150원 / 719,777,150원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) / 577,794,454원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 공장및광업재단저당법 제6조 기계 및 기구 포함 · 제시외 건물 및 제시외 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.08.16. 을구 23번 농협은행주식회사 근저당권 960,000,000원입니다. 이후 등록된 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 이후 일부 채권이 농업협동조합중앙회로 이전됐고, 농협은행 지분은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 권리의 기준일 자체는 2018.08.16.입니다.
② 가격 판단 — 신건 719,777,150원, ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 719,777,150원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 기준에서 실질취득금액 역시 719,777,150원입니다.
다만 이 사건에서 비교 가능한 동일·유사 용도의 최근 실거래 수치는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 100%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다. 특히 축사·관리사·창고와 토지, 기계류를 함께 매수하는 구조이므로 금액 판단은 대상 전체의 현물 상태와 이용 가능성을 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 719,777,150원 | 807,794,252원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 575,821,720원 | 950,310,127원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 460,657,376원 | 1,064,322,828원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각대금은 내려가고 채권자 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 가격 하락과 채권자 손실 증가는 매수인의 권리 인수 증가로 연결되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 719,777,150원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,597,772원 |
| 2. 을구 23번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 960,000,000원 | 710,179,378원 |
| 3. 갑구 44번 가압류 · 보일공업 주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 45번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 30,132,961원 | 0원 |
| 5. 갑구 46번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 170,753,451원 | 0원 |
| 6. 갑구 47번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 27,024,089원 | 0원 |
| 7. 갑구 48번 가압류 · 나비골농업협동조합 | 4,768,956원 | 0원 |
| 8. 갑구 51번 가압류 · 월야농업협동조합 | 25,294,173원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,517,973,630원 중 채권자 예상배당은 710,179,378원, 미배당은 807,794,252원입니다. 집행비용 9,597,772원을 포함하면 현재 매각대금 719,777,150원이 전액 소진되며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 이용상태·입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일련번호 가는 축사 및 관리사, 일련번호 나는 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 목장용지, 면적 3,576㎡, 토지이용상황은 전축사입니다. 지형은 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 입지. 함평군 해보면 문장리 ‘용산마을’ 동측 인근이며 주위는 농경지와 주거용 부동산 등이 소재하는 마을주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 상대제한구역 조건이 기재돼 있습니다.
- 설비. 축사 부분에는 위생·급배수설비와 휀설비, 관리사 부분에는 위생·급배수설비와 난방설비가 돼 있습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 공장및광업재단저당법 제6조 기계 및 기구, 제시외 건물과 제시외 기계기구까지 포함되므로 감정평가서 현물 목록과 현장을 대조해야 합니다.
- 관리사 면적 차이. 목록 2 건물 중 관리사는 공부상 82.22㎡이나 현황은 62.1㎡로 기재돼 있습니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 사용관계, 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 변동 확인. 말소기준 근저당권은 2025.11.03. 일부 채권이 농업협동조합중앙회로 이전됐고 2026.08.28. 농협은행 지분 전부가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 719,777,150원입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 경제성을 판단하지 말고 대상 시설과 토지·기계류의 실제 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기계·기구 목록을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 매각 대상의 실체
이 사건은 등기상 구조만 보면 명확합니다. 2018.08.16. 농협은행 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 투자 판단은 그 다음부터입니다. 축사·관리사·창고, 3,576㎡ 목장용지, 기계 및 기구, 제시외 건물과 제시외 기계기구를 모두 포함하는 일괄매각이고 관리사 면적에는 공부와 현황의 차이도 있습니다. 임대관계 역시 미상입니다.
현재 가격은 유찰 없는 719,777,150원이고 실질취득 역시 719,777,150원입니다. 이 금액이 시장보다 싼지 비싼지를 판단할 실거래 기준은 확인되지 않으므로, 단지 인수액이 없다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리는 말소형, 가격은 검증 필요, 현물 확인은 필수. 이 세 가지가 이 사건의 결론입니다.
