광주지방법원 2026타경50153. 목포시 상동 동아아파트 102동 1층 106호, 전용 59.97㎡형 주거용 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 장지영의 선순위 주택임차권입니다. 등기부에는 임대차계약일 2023.02.09, 확정일자 2023.02.15, 주민등록일과 점유개시일 2023.03.02, 임차보증금 105,000,000원이 기재되어 있고, 임차권등기는 2025.03.04 접수됐습니다. 강제경매개시결정은 그보다 뒤인 2026.02.27입니다.
기존 근저당권들은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리관계에서는 경매개시결정이 말소기준 역할을 하며, 그보다 앞선 임차권은 매각으로 사라지는 후순위 권리가 아닙니다. 특히 신청채권자도 장지영이고 등기된 임차권자 역시 장지영으로 동일하며, 청구금액 105,000,000원도 임차보증금 105,000,000원과 같습니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있어 실제 권리관계의 원본 대조가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50153 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 상동 883 동아아파트 102동 1층 106호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.97㎡형 · 주거용 · 15층 건물 중 1층 · 남동향 · 계단식 |
| 소유자 | 김금숙 (2025.01.20. 거래가액 100,000,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 104,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장지영 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 단지 | 동아 · 840세대 · 1995.06.23 준공 |
① 권리 흐름 — 경매개시 전 임차권이 핵심
과거 한국주택은행·국민은행·목포농업협동조합·한빛은행·한국스탠다드차타드 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재 매각에서 인수 여부를 결정하는 권리는 아닙니다. 반면 2025.03.04 등기된 장지영의 주택임차권은 2026.02.27 강제경매개시보다 앞섭니다. 등기 내용상 주민등록 및 점유개시는 2023.03.02로 기재되어 있어, 후순위 경매개시로 자동 소멸하는 구조로 보면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장지영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 105,000,000원 | 대항력 있음 주민등록·점유 2023.03.02 | 확정일자 2023.02.15 · 배당요구 | 미배당 승계 현재 회차 3,256,000원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 1.07256억으로 봐야 한다
동아아파트 동일평형 59.97㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 110,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.04, 7층 122,000,000원이며, 표본 최저는 89,000,000원, 최고는 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.97㎡ | 7 | 122,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 1 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 5 | 101,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 10 | 107,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 1 | 89,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 14 | 92,000,000원 |
| 2025.06 | 59.97㎡ | 11 | 124,000,000원 |
| 2025.06 | 59.97㎡ | 7 | 113,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 110,583,333원 |
표면상 최저가 104,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.0%입니다. 그러나 권리인수까지 반영한 실질취득 107,256,000원은 최근 평균의 약 97.0%로 올라갑니다. 평균 대비 차이는 약 3,327,333원에 불과합니다. 최신 거래 122,000,000원보다는 낮지만, 실거래 표본이 89,000,000원부터 130,000,000원까지 넓게 분포하고 이 물건은 1층이라는 점까지 고려하면 단순히 “시세보다 크게 싸다”고 평가할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,256,000원 |
| 1. 경매 신청채권자 · 장지영 | 105,000,000원 | 101,744,000원 |
| 미배당 | - | 3,256,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 105,000,000원이 전액 충족되지 않습니다. 장지영의 선순위 임차권 보증금과 청구금액이 동일하므로, 배당 후 미회수 보증금의 인수 가능성을 실질취득원가에 반영해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 장지영 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 3,256,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 23,697,600원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 66,560,000원 | 64,961,920원 | 40,038,080원 |
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 유형에서는 유찰이 곧바로 실질취득원가 급락으로 이어지지 않습니다. 1회 유찰 시 매각가는 83,200,000원으로 내려가지만 미배당은 23,697,600원으로 늘고, 2회 유찰 시 매각가 66,560,000원에 미배당 40,038,080원이 남습니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 증가하는 구조라는 점을 우선 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 단지. 목포시 상동 하당지구 소재 동아아파트 102동, 78㎡·104㎡형 8개동 840세대 규모입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 무난합니다.
- 물건. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 1층, 남동향·계단식이며 개별난방과 급탕시설이 있습니다.
- 토지. 평탄한 아파트부지, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 500,300원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래. 동일평형 최근 12건 거래가는 89,000,000원~130,000,000원으로 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원문 확인. 장지영의 임대차계약일 2023.02.09, 확정일자 2023.02.15, 주민등록·점유개시 2023.03.02, 보증금 105,000,000원을 매각물건명세서와 임차권등기 원문에서 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 장지영이고 금액도 105,000,000원으로 동일합니다. 가장임차인 여부나 관계인 가능성을 계약서·보증금 지급내역 등으로 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 현재 회차에서는 최저가 104,000,000원이 아니라 미배당 3,256,000원을 더한 107,256,000원을 시세 비교 기준으로 보세요.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 시 매각가가 낮아져도 미배당 보증금이 23,697,600원·40,038,080원으로 커집니다.
- 1층 가격 보정. 최근 동일평형 거래 중 1층 가격은 126,000,000원과 89,000,000원이 있어 편차가 큽니다. 평균가만으로 응찰상한을 잡기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실제 임대차관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.04억 낙찰”이 아니라 “1.07256억 실질취득”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 104,000,000원, 최근 12개월 평균 110,583,333원이라 신건도 시세 아래처럼 보입니다. 하지만 선순위 주택임차권을 빼면 안 됩니다. 현재 회차 배당가정에서 장지영에게 101,744,000원이 배당되고 3,256,000원이 남으므로 실질취득은 107,256,000원입니다. 최근 평균과의 차이는 약 3.0%에 불과합니다.
더구나 임차권자와 경매 신청채권자가 동일한 장지영이고 청구액과 보증금도 모두 105,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 단순한 “저가 아파트 신건”이 아니라 선순위 임차권의 존속·배당·미배당 승계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 권리관계가 원문 확인으로 명확히 정리되기 전까지는 낮은 최저가 자체에 높은 점수를 주기 어렵습니다.
