광주지방법원 2026타경50168. 목포시 용당동 ‘초원로얄맨션’ 2동 3층 305호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 현 소유자 김용덕은 2020.02.27 소유권을 이전받았고 등기 당시 거래가액은 62,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.09.11 우리금융캐피탈 주식회사의 가압류 82,543,632원입니다. 이후 등기된 가압류와 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
한 가지 눈여겨볼 이력이 있습니다. 말소기준보다 앞선 2023.06.26 김태효 명의의 근저당권 80,000,000원이 있었지만, 2024.11.12 사해행위취소 확정판결을 원인으로 해당 근저당권 설정등기가 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서는 그 근저당권을 인수하는 구조가 아니며, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50168 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용당동 1195-1 초원로얄맨션 2동 3층 305호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 지상5층 건 중 3층 · 남향 |
| 소유자 | 김용덕 (2020.02.27 소유권이전 · 거래가액 62,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 93,445,174원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 이미 말소, 현재 기준은 2023.09.11 가압류
확인된 임차인 자료는 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 점유 원인은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상으로는 2023.09.11 가압류가 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 19.4% 높은 신건
동일 면적대 실거래는 총 8건이 확인됩니다. 전체 평균은 66,687,500원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 69,500,000원과 최신 거래 51,000,000원을 우선해서 보는 편이 안전합니다. 현재 최저가 83,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 84.96㎡ | 1 | 51,000,000원 |
| 2025.03 | 84.96㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2024.07 | 84.94㎡ | 2 | 82,500,000원 |
| 2023.12 | 84.96㎡ | 3 | 57,000,000원 |
| 2023.10 | 84.96㎡ | 3 | 84,000,000원 |
| 2023.02 | 84.94㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2022.04 | 84.96㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2021.10 | 84.94㎡ | 2 | 74,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.96㎡ | 3건 | 69,500,000원 |
집계상 최근 12개월 평균은 이전 구간보다 6.9% 높지만, 가장 최신인 2025.04 거래는 51,000,000원입니다. 따라서 전체 평균 66,687,500원만 보거나 과거 최고 거래 84,000,000원에 기대 현재 신건 가격을 정당화하기보다는, 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,000원 |
| 갑구 17번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 82,543,632원 | 81,106,000원 |
| 갑구 18번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 91,905,548원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 신안군수산업협동조합 | 10,211,728원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 신안군수산업협동조합 | 128,661,637원 | 0원 |
| 갑구 22번 · 농업협동조합중앙회 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 확인 채권액 313,322,545원 중 예상배당은 81,106,000원이고, 미배당은 232,216,545원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시청 남측 인근에 위치하며, 주변은 주택단지와 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 지상5층 건물의 3층 305호이며 남향입니다. 기본 전기·위생급배수·소화전·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 남측·서측·북측으로 약 8미터 포장도로에 접하고, 토지는 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 255,800원/㎡입니다.
- 환금성. 초원로얄은 45세대, 1988.09.13 준공 단지입니다. 확인 거래는 8건이고 거래가는 50,000,000원부터 84,000,000원까지 분포합니다. 최신 거래가 2025.04인 점도 감안해 환금성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 83,000,000원은 최근 12개월 평균 69,500,000원의 119.4%입니다. 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 현재 가격을 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 66,400,000원, 2회 유찰 53,120,000원 시나리오를 최근 평균 69,500,000원 및 최신 거래 51,000,000원과 함께 비교해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 자료는 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·점유 원인을 별도로 확인해야 합니다.
- 말소 이력 대조. 2023.06.26 김태효 근저당권 80,000,000원이 2024.11.12 사해행위취소 확정판결을 원인으로 말소된 사실을 등기 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 확인 채권액 313,322,545원 중 미배당이 232,216,545원 발생하지만, 제공된 배당모형에서 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 다른 문제입니다.
맺으며 — “권리는 가볍고, 가격은 무겁다”
이 사건은 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 과거 80,000,000원 근저당권은 이미 말소됐고, 2023.09.11 우리금융캐피탈 가압류가 현재 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 가격입니다. 현재 신건 실질취득 83,000,000원은 최근 12개월 평균 69,500,000원의 119.4%이고 최신 거래 51,000,000원보다도 높습니다. 따라서 결론은 권리상 통과, 신건 가격은 보류입니다. 가격 매력은 현재 회차가 아니라 66,400,000원·53,120,000원으로 내려가는 유찰 시나리오에서 다시 판단할 사안입니다.
