광주지방법원 2026타경50177. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 1동 7층 702호 아파트입니다. 현재 배당표만 보면 매각대금 201,000,000원에서 집행비용 3,614,000원을 제외한 197,386,000원이 말소기준권리인 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 권리에는 배당이 돌아가지 않습니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 사건은 숫자 하나만 보고 ‘깨끗하다’고 끝내기에는 확인할 권리가 남아 있습니다.
가장 중요한 것은 조수단의 182,700,000원 주택임차권입니다. 임차권등기는 2024.12.09. 접수됐고, 2025.05.12.에는 확정일자 관련 경정등기가 추가됐습니다. 정리된 임차인 자료에서는 전입신고일 확인이 필요해 대항력 판정이 미상으로 남아 있습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 ‘인수 0원’과 별개로 매각물건명세서·임차권등기 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50177 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 7층 702호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 25층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 후순위가 많다
말소기준권리는 2020.04.23. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2023.11.23. 원우기술개발 근저당, 2024.03.21. 장종수 가압류, 2024.12.09. 조수단 주택임차권, 2026.03.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.05.21. 국민건강보험공단 압류, 2026.06.16. 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 2022.11.14. 등기된 민간임대주택등기에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재돼 있습니다. 이 등기는 별도의 승계·소멸 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 할 항목입니다.
② 임차인 — 이름이 확인되는 실제 임차인은 조수단
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조수단 | 건물 전부 | 182,700,000원 | 2020.04.09. | 가능·미상 | 확인 필요 | 중복승계 아님 |
조수단의 임차권등기에는 임차보증금 182,700,000원, 건물 전부, 임대차계약일자 2018.09.22. 및 2022.05.27., 주민등록일자 2020.05.11., 점유개시일자 2020.06.01.이 기재돼 있습니다. 2025.05.12. 경정등기에는 확정일자 2020.04.09.의 174,000,000원과 2022.05.27. 증액분 8,700,000원이 기재돼 있습니다.
2025.05.12.의 을구 3-2는 3번 임차권의 경정등기이며, 별도의 이름과 보증금이 기재된 독립 임차인으로 보기는 어렵습니다. 따라서 이름이 확인되는 임차인은 조수단 1명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
남교크레지움에듀파크는 83세대이고 사용승인 관련 기준일은 2020.04.13.로 확인됩니다. 비교 대상 면적은 72.7487㎡로 잡혀 있지만 면적 매칭이 확정되지 않았고, 최근 동일 면적 실거래 금액도 확인되지 않습니다.
따라서 신건 최저가 201,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 메리트가 있다고 가점할 근거는 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 현재 회차는 감정가의 100%, 1회 유찰 시 80%인 160,800,000원, 2회 유찰 시 64%인 128,640,000원 시나리오가 제시돼 있지만, 이 역시 실거래 시세와 직접 비교된 값은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 197,386,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사원우기술개발 | 36,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,700,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 8,785,100,000원 중 예상 배당액은 197,386,000원, 미배당액은 8,587,714,000원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 182,700,000원은 현재 회차 배당 시뮬레이션에서 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북교초등학교 남동측 인근이며, 주위는 단독주택과 상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 7층 702호이며, 위생·급배수·개별난방·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트·상가 건부지이며, 북측과 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 447,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 조수단 임차권의 주민등록·점유·확정일자와 매각물건명세서의 대항력 판단을 반드시 맞춰 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14. 등기의 매각 후 효력과 매수인 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 우리은행 근저당 변경 확인. 8,366,400,000원 기재와 같은 날 변경등기 100,800,000원의 관계를 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 동일 면적 실거래 매칭이 확정되지 않았으므로 201,000,000원이 싸다는 전제로 응찰하면 안 됩니다.
- 단전·관리비. 전체 단전 상태와 관리비 미납현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수는 구분. 신청채권자 주택도시보증공사가 0원 배당되는 것과 매수인의 실제 인수 위험은 별개의 문제이므로 임차권 원본 확인이 우선입니다.
맺으며 — “계산상 인수 0원, 그러나 확인 전 확정은 금물”
이 물건의 배당표만 보면 결론은 간단합니다. 신건 201,000,000원에서 집행비용을 제외한 금액이 우리은행 근저당에 들어가고, 후순위 권리에는 배당이 없으며 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 실제 입찰 판단에서는 조수단의 182,700,000원 임차권과 대항력 판정, 민간임대주택등기, 우리은행 근저당 변경등기를 함께 확인해야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 동일 면적 실거래 비교가 확정되지 않은 상황에서 신건 201,000,000원이 싸다고 할 수 없습니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.9회지만, 유찰 자체가 가격 메리트를 보장하지도 않습니다. 배당표상 인수는 0원, 권리 확정은 보류, 가격 판단도 보류. 이 사건은 원본 확인이 끝난 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 유형입니다.
