광주지방법원 2026타경50185. 영암군 삼호읍 산호리 1259-17의 기타·토지 물건입니다. 등기상 현재 소유관계에는 박진표의 6분의 2 및 6분의 1 지분과 황이차의 6분의 3 지분이 확인됩니다. 권리분석의 기준점은 2013.10.07 설정된 농협은행 근저당권, 채권최고액 498,000,000원입니다. 이 권리는 2024.06.07 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2026.03.10 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 개시했습니다.
말소기준 이후에는 2021.02.24 농협은행 근저당 360,000,000원, 2022.07.25 이상열 근저당 36,000,000원이 있습니다. 제공된 권리판정상 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 임차인은 없습니다. 따라서 권리 자체보다 물건의 물리적 상태와 행정조건을 훨씬 무겁게 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50185 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 1259-17 · 녹색로 798 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유관계 | 박진표 6분의 2 및 6분의 1 · 황이차 6분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 1,097,612,310원 / 1,097,612,310원 (신건) |
| 청구액 | 851,754,995원 |
| 말소기준 | 2013.10.07 을구 7번 농협은행 근저당권 · 채권최고액 498,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
1997년 서울은행 근저당과 2010~2012년 광주은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2013.10.07 농협은행 498,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 2021년 농협은행 360,000,000원 근저당과 2022년 이상열 36,000,000원 근저당, 2026년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 현황 리스크 — 이 사건의 실제 핵심
매각물건명세서 비고상 이 사건은 일괄매각이지만 목록3은 지분매각입니다. 제시외 건물은 포함되며, 공장및광업재단저당법 제6조의 기계·기구는 전체 철거되어 소재불명이고 공장도 가동되지 않고 있습니다.
| 구분 | 현황 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 목록1 | 공업용 건부지 및 일부 임야 | 제시외 창고 경계 측량 필요 |
| 목록2 (가),(나) | 경량철골조 판넬지붕 단층 공장 | 공장 미가동 · 기계·기구 소재불명 |
| 목록2 (다) | 시멘블록조 슬래브지붕 단층 사무실 | 현황 확인 필요 |
| 목록2 (라) | 멸실 | 감정 현황과 실제 상태 대조 필요 |
| 목록3 | 공부상 전 · 현황상 도로 · 지분매각 | 농취증 필요 · 원상복구 이슈 |
③ 예상배당표 (매각가 1,097,612,310원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,376,123원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 농협은행 | 498,000,000원 | 498,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 농협은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 이상열 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 190,236,187원 |
현재 회차에서는 배당대상 채권 894,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 190,236,187원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 1,097,612,310원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 878,089,848원 | 27,091,050원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 702,471,878원 | 200,952,841원 | 0원 |
④ 토지·환금성 메모
- 토지. 토지면적 3,879㎡, 지목 잡종지, 토지이용상황 공업용입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·보전녹지지역으로 확인됩니다.
- 형상. 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 141,100원/㎡입니다.
- 운영현황. 공장은 가동되지 않고 있으며 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구는 전체 철거돼 소재불명입니다.
- 환금성. 용도가 기타 + 토지이고 공장 미가동, 목록3 지분매각과 농취증 조건, 제시외 건물 경계 문제가 동시에 있어 일반 주거물건보다 사전 확인 항목이 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록3은 매각결정기일까지 농취증을 제출해야 하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 원상복구. 목록3의 콘크리트 포장 불법사항과 원상회복명령 가능성, 원상복구 후 농취증 발급 가능 조건을 확인해야 합니다.
- 경계측량. 120㎡ 제시외 창고가 인접토지 산호리 1259-2에 일부 걸쳐 있을 가능성이 있어 경계 확인이 필요합니다.
- 매각 포함·제외. 제시외 건물은 포함되지만 이동 용이한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 공장 설비. 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구는 전부 철거돼 소재불명이고 공장가동도 중단된 상태입니다.
- 멸실 부분. 목록2 (라)는 현황상 멸실로 기재돼 있어 실제 현황과 감정범위를 직접 대조해야 합니다.
- 권리. 말소기준 2013.10.07 농협은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리보다 현황을 먼저 보는 사건”
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 임차인도 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 그 사실만으로 안전형이라 평가하기 어렵습니다. 공장가동 중단과 기계·기구 전부 철거·소재불명, 목록3의 지분매각·농취증 의무, 불법 콘크리트 포장 및 원상복구 조건, 제시외 창고의 인접토지 침범 가능성이 동시에 존재합니다.
따라서 신건 최저가 1,097,612,310원의 적정성을 판단하기 전에 농취증 발급 가능 상태, 원상복구 범위, 측량 결과, 제시외 건물 귀속, 실제 공장·설비 상태를 먼저 확정하는 것이 순서입니다. 권리 승계 위험은 낮지만 현황과 행정조건의 불확실성이 큰 물건으로, 결론은 “권리는 통과, 현황은 정밀검증 필요”입니다.
