광주지방법원 2026타경50189. 목포시 산정동 1271-10의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택이고, 토지는 183.7㎡의 대지입니다. 소유자는 최미정이며 2024.01.22. 증여로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매를 일으킨 권리는 2024.10.11. 설정된 행복자산관리대부의 채권최고액 53,000,000원 근저당권으로, 이 권리가 현재 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 같은 날 설정된 전세권 5,000,000원, 이후 케이비국민카드 가압류 20,684,010원, 국의 압류, 2026.03.09. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 1층 전체와 2층 전체에 각각 전입자가 있고, 둘 다 2024.10.11.보다 앞선 전입입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50189 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 산정동 1271-10 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 대 183.7㎡ · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 소유자 | 최미정 (2024.01.22. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 148,809,300원 / 148,809,300원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사행복자산관리대부 / 35,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
2024.01.31. 설정됐던 우리인베스트대부 근저당권 33,000,000원은 2024.10.11. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 행복자산관리대부 근저당권 53,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 전세권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장미화 | 1층 전체 | 2024.01.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임상길 | 2층 전체 | 2024.03.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인·점유자는 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
② 가격 판단 — 신건 가격만으로 메리트를 말할 수 없다
이 사건은 감정가와 현재 최저매각가가 모두 148,809,300원인 신건입니다. 그러나 동일 지역·유사 단독주택의 최근 12개월 거래나 최신 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 100%라는 사실만으로 싸다·비싸다를 단정할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 이 물건에서 최저가가 곧 실질취득가가 아닐 수 있다는 점입니다. 말소기준보다 앞서 전입한 점유자 2명의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 실제 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 못한 보증금이 있다면 낙찰자의 경제적 부담은 낙찰가 + 인수액이 됩니다. 현재 자료만으로는 그 인수액이 얼마인지 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,809,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,883,330원 |
| 1. 근저당 · 주식회사행복자산관리대부 | 53,000,000원 | 53,000,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사행복자산관리대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,684,010원 | 20,684,010원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 67,241,960원 |
위 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 배당 추정입니다. 특히 장미화·임상길의 보증금과 배당관계가 확인되지 않아, 표의 소유자 잔여액 67,241,960원과 배당 계산상 매수인 인수 0원은 실제 결과와 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포복음교회 북측 인근으로, 주변은 단독주택과 소규모 상업용 부동산이 섞인 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 단독주택이며, 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다.
- 설비. 보일러 바닥난방, 위생설비, 급·배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 183.7㎡, 제1종일반주거지역, 평지·자루형·소로한면이며 공시지가는 198,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장미화 보증금 확인. 1층 전체 점유, 전입 2024.01.31.입니다. 보증금·확정일자·배당관계를 확인해야 합니다.
- 임상길 보증금 확인. 2층 전체 점유, 전입 2024.03.12.입니다. 역시 보증금·확정일자·배당관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 인수액을 더해 실제 취득 부담을 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 평가대상 범위를 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없어 감정가 148,809,300원이 시장가보다 싼지 비싼지 확인되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유·임대차계약을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”과 “실제 인수 0원”은 다르다
이 사건의 등기권리 자체는 읽기 어렵지 않습니다. 2024.10.11. 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 전세권·가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 그러나 경매의 핵심 위험은 등기 밖에 있습니다. 장미화와 임상길 두 점유자가 모두 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 배당 계산에 적힌 매수인 인수 0원은 점유자 보증금까지 확인된 최종 결론이 아닙니다. 실질취득가를 계산하려면 두 점유자의 임대차계약과 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 배당 가능액부터 확정해야 합니다. 여기에 동일·유사 단독주택의 최근 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 148,809,300원의 가격 메리트 역시 검증되지 않았습니다. 등기권리는 정리되지만, 점유·가격은 보류. 이 두 가지가 확인되기 전에는 보수적으로 접근하는 사건입니다.
