광주지방법원 2026타경50262. 목포 석현동 대송베스트빌 101동 4층 401호, 전용 59.6657㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 122,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 이민환이고, 2026.04.06 채권자 장여원의 강제경매개시결정이 등기돼 있습니다.
이 사건은 일반적인 “말소기준 근저당 이후 임차인은 소멸” 구조가 아닙니다. 현재 권리분석의 기준으로 제시된 2026.04.06 강제경매개시결정보다 2024.10.07 장여원의 주택임차권등기가 먼저입니다. 등기부에도 해당 임차권은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다. 다만 현재 신건 122,000,000원 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,508,000원을 먼저 제외한 뒤 장여원 보증금 110,000,000원이 전액 배당되어 장여원에 대한 현재 가정 인수액은 0원입니다.
문제는 장여원 한 명으로 끝나지 않는다는 점입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 이봉주, TRAN DUY KHANH, TRAN QUOC VANG도 101동 401호 점유자로 나타납니다. TRAN DUY KHANH와 TRAN QUOC VANG은 각각 2025.10.27, 2025.09.23 전입으로 제시된 말소기준일 2026.04.06보다 앞서 대항력 있음으로 표시돼 있으나 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았습니다. 이봉주는 전입일과 보증금 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 석현동 1172-1 대송베스트빌 101동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.6657㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 4층 |
| 소유자 | 이민환 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 122,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 먼저 들어온 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 위험은 ‘미상 보증금’
| 임차인 / 점유자 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장여원 | 2022.09.30 | 110,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당 시 인수 |
| TRAN QUOC VANG | 2025.09.23 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능성 있음 |
| TRAN DUY KHANH | 2025.10.27 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능성 있음 |
| 이봉주 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
장여원은 배당요구와 확정일자를 갖춘 선순위 임차권자입니다. 현재 신건에서는 보증금 110,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 이 임차권에 한해 실질 인수액은 0원입니다. 그러나 TRAN QUOC VANG·TRAN DUY KHANH의 보증금은 확인되지 않았고, 이봉주는 전입일마저 확인되지 않았습니다. 따라서 “현재 배당표상 인수 0원”을 물건 전체의 최종 인수액 0원으로 단정하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 1.22억은 ‘할인가’가 아니다
대송베스트빌 동일 평형의 최근 12개월 실거래 7건 평균은 121,857,142원입니다. 현재 최저가 122,000,000원은 이 평균의 100.1%로 사실상 최근 시세와 같은 수준이며, 최근 거래는 2026.01 130,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 +2.2%로 나타나지만, 최근 12개월 평균보다 최저가가 높기 때문에 신건 자체를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 59.67㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 59.67㎡ | 7 | 112,000,000원 |
| 2025.10 | 59.67㎡ | 14 | 128,000,000원 |
| 2025.09 | 59.67㎡ | 12 | 122,000,000원 |
| 2025.09 | 59.67㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 59.67㎡ | 11 | 131,000,000원 |
| 2025.04 | 59.67㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 121,857,142원 |
④ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,508,000원 |
| 1. 임차인 장여원 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 장여원 | 110,000,000원 | 9,492,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 122,000,000원 가정에서는 장여원 임차보증금 110,000,000원이 전액 배당되어 해당 임차권의 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 다만 다른 점유자의 보증금·우선변제 여부는 확인되지 않아 이 표만으로 전체 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 생긴다
| 회차 | 매각가 | 가정 인수액 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 122,000,000원 | 0원 | 122,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 97,600,000원 | 14,556,800원 | 112,156,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 78,080,000원 | 33,725,440원 | 111,805,440원 |
유찰되면 최저가는 크게 내려가지만 선순위 장여원 보증금의 미배당분이 인수액으로 바뀝니다. 1회 유찰 시 매각가 97,600,000원에 가정 인수액 14,556,800원이 붙고, 2회 유찰 시에는 매각가 78,080,000원에 33,725,440원이 붙습니다. 따라서 이 물건은 최저가 하락률만 보고 할인폭을 계산하면 안 됩니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자들의 인수액까지 생긴다면 실제 취득원가는 더 올라갈 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포석현초등학교 남측 인근으로 아파트와 근린생활시설이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 4층 401호이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·소화전·화재경보 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 480,900원/㎡입니다.
- 단지 규모. 대송베스트빌은 120세대, 2002.11.11 준공 단지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장여원 보증금 배당 확인. 현재 신건에서는 110,000,000원 전액 배당 가정이지만 매각가가 내려가면 미배당분이 인수로 전환됩니다.
- TRAN QUOC VANG·TRAN DUY KHANH 보증금 확인. 두 사람 모두 기준일보다 앞선 전입으로 대항력이 표시돼 있으나 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 이봉주 전입일 확인. 전입신고일과 보증금 모두 미상이라 대항력 가능 여부를 현재 확정할 수 없습니다.
- 가격 상한. 신건 최저가 122,000,000원은 최근 12개월 평균 121,857,142원의 100.1%로 할인 상태가 아닙니다.
- 유찰 시 실질취득 계산. 최저가와 선순위 보증금 미배당 인수액을 합친 금액으로 시세와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 원본에서 각 임차인의 보증금과 권리관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 권리 확인이 먼저”
이 물건의 신건 최저가 122,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 121,857,142원과 사실상 같은 수준입니다. 최신 거래 130,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균의 100.1%이므로 신건 자체에 뚜렷한 가격 메리트가 있다고 볼 수는 없습니다.
더 중요한 것은 권리입니다. 장여원의 110,000,000원 선순위 임차권은 현재 가격에서는 전액 배당돼 가정 인수액이 0원이지만, 유찰되면 미배당분이 인수로 바뀝니다. 동시에 선순위 전입으로 표시된 TRAN QUOC VANG과 TRAN DUY KHANH의 보증금이 확인되지 않았고, 이봉주 역시 대항력 여부를 확정할 자료가 부족합니다. 현재 단계에서 “인수 0원 안전형”으로 판단할 수 없는 사건입니다. 가격 판단보다 먼저 미상 임차인의 보증금과 배당관계를 확정해야 합니다.
