148,633,000원
춘천지방법원 2025타경20894. 강원특별자치도 원주시 소초면 평장리 722 제1동, 도로명주소 치악로 2783-55의 단독주택 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건으로, 현재 1·2층 모두 주택으로 이용되고 있습니다. 말소기준은 2024.08.20 남원주농업협동조합의 채권최고액 282,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 박소형의 60,000,000원 근저당과 경매개시결정, 국의 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
가격은 감정가 433,332,400원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 148,633,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 실거래가 비교 근거가 없으므로, 현재 가격을 곧바로 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다. 특히 농촌지대의 단독주택과 토지는 건물 상태·토지 형상·접도·규제·현장 경계에 따라 개별 가격 차이가 커질 수 있어 감정가 대비 할인율 자체보다 현장성과 환금성 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20894 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 소초면 평장리 722 제1동 · 치악로 2783-55 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 1·2층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 |
| 소유자 | 이종출 |
| 감정가 / 최저가 | 433,332,400원 / 148,633,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 남원주농업협동조합 / 239,528,906원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 2 지상 컨테이너 1동은 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 파산선고는 별도 확인
현재 권리분석의 기준점은 을구 5번 남원주농업협동조합 근저당입니다. 2024.08.28 박소형 근저당 60,000,000원은 그 뒤에 설정됐고, 2025.08.29 임의경매개시결정과 2025.11.07 국의 압류도 데이터상 매각으로 소멸합니다. 과거 시흥지역산림조합 근저당과 박소형의 120,000,000원 근저당은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
실제 점유자 1명. 최현교는 현황조사와 매각물건명세서에 확인되며, 전입일은 2025.07.04입니다. 말소기준 2024.08.20보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현교 | 미상 | 2025.07.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 유찰·가격 구조 — 34%라는 숫자만 보고 ‘저가’ 판단 금지
현재 회차는 3회 유찰 후 최저매각가 148,633,000원입니다. 시나리오상 4회 유찰 시 104,043,100원, 5회 유찰 시 72,830,170원으로 내려갑니다. 그러나 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 유찰가격입니다. 실거래 시세 비교 없이 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 148,633,000원 | 145,752,138원 | 196,247,862원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 104,043,100원 | 101,786,497원 | 240,213,503원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 72,830,170원 | 71,119,227원 | 270,880,773원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 148,633,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,880,862원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 남원주농업협동조합 | 282,000,000원 | 145,752,138원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 박소형 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권 342,000,000원 중 현재 가정 매각가에서 채권자에게 145,752,138원이 배당되고 196,247,862원이 미배당으로 남습니다. 신청채권 239,528,906원 역시 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 소초면 평장리의 소초면 행정복지센터 서측 인근입니다. 부근은 농경지, 임야, 농가주택, 전원주택 등으로 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스 운행과 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 주택으로, 외벽은 스타코 마감, 내벽은 타일 붙임·벽지도배, 바닥은 타일 붙임, 창호는 PVC샷시 창호 등입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지정보 기준 지목은 대, 면적 269㎡, 평지의 부정형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 136,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 공장설립승인지역이 확인됩니다. 소하천예정지와 접하는 정보도 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함됩니다. 반면 목록 2 지상 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. 최현교는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 점유 범위와 임대차 내용을 대조해야 합니다.
- 파산절차 확인. 2025.09.15 파산선고 등기가 있으므로 경매절차와 파산절차의 관계, 현재 매각기일 진행 상태를 원본 기록에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 2025.11.07 국의 압류가 있고 처분청은 역삼세무서장입니다. 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 컨테이너 경계 확인. 목록 2 지상 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다. 현장 위치와 매각 대상 경계를 직접 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역 외에 성장관리계획구역·가축사육제한구역·비행안전제6구역, 공장설립승인지역 및 소하천예정지 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 34%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지의 개별 거래와 건물 상태를 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 판단이다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.08.20 남원주농업협동조합 근저당이고, 이후의 박소형 근저당과 경매개시결정·국 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 최현교도 2025.07.04 전입이라 대항력이 없고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 433,332,400원에서 3회 유찰돼 148,633,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 근거 없이 이를 ‘시세보다 싸다’고 부를 수는 없습니다. 여기에 단독주택 + 토지라는 낮은 표준화 특성, 파산선고, 세무서 압류, 임대관계 미상, 매각 제외 컨테이너가 겹칩니다. 권리는 인수 0원, 가격은 추가 검증. 이 사건은 할인율보다 현장과 원본 확인이 먼저인 물건입니다.
