춘천지방법원 2025타경20894. 원주시 소초면 평장리 722에 있는 제1동과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 2층 건물로, 감정평가상 1·2층 모두 주택으로 이용 중입니다. 토지는 지목 대, 면적 269㎡, 계획관리지역이며 토지이용상황은 단독으로 조사됐습니다.
현재 최저매각가는 감정가 433,332,400원의 70%인 303,333,000원입니다. 그러나 동일 조건의 거래가격과 직접 비교할 근거 없이 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 농경지·임야·농가주택·전원주택이 형성된 농촌지대의 단독주택과 토지는 개별성, 도로조건, 토지규제와 건물 상태에 따라 환금성 차이가 크므로 별도의 현장 가격조사가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 소초면 평장리 722 제1동 도로명주소: 강원특별자치도 원주시 소초면 치악로 2783-55 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 철근콘크리트구조 2층 · 1·2층 주택 |
| 토지 | 지목 대 · 269㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이종출 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 433,332,400원 / 303,333,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남원주농업협동조합 / 239,528,906원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 2 지상 컨테이너 1동은 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 현재 인수는 0원, 기록 충돌은 확인 필요
말소기준권리는 2024.08.20 설정된 남원주농업협동조합 근저당권 282,000,000원입니다. 그 뒤의 박소형 근저당권 60,000,000원, 임의경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최현교의 전입일도 2025.07.04로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현교 | 미상 / 미상 | 2025.07.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인 또는 점유자로 조사된 사람은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 중복 보증금은 없습니다. 최현교는 말소기준권리 설정일 2024.08.20보다 늦은 2025.07.04에 전입했으므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않더라도 그 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘저가’라 단정 금지
현재 최저가는 303,333,000원으로 감정가 433,332,400원의 70%입니다. 2회 유찰 시 212,333,100원, 3회 유찰 시 148,633,170원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 회차별 최저가이며, 실제 매매시세 자체를 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 303,333,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,046,662원 |
| 을구 1번 근저당권 · 시흥지역산림조합 | 182,000,000원 | 182,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 시흥지역산림조합 | 420,000,000원 | 116,286,338원 |
| 을구 3번 근저당권 · 박소형 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 남원주농업협동조합 | 282,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 박소형 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 1,064,000,000원, 예상 채권자 배당 298,286,338원, 미배당 765,713,662원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 다만 위 표에는 등기상 말소기록이 존재하는 근저당권이 포함돼 있으므로 실제 배당표로 확정해 해석할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 소초면 행정복지센터 서측 인근으로 농경지, 임야, 농가주택과 전원주택이 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스 운행과 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물이며 외벽은 스타코 마감, 내벽은 타일 붙임·벽지도배, 창호는 PVC샷시 등입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 269㎡, 평지의 부정형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 136,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 공장설립승인지역에 포함되며 소하천예정지에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 제시외 건물은 포함되지만 목록 2 지상 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원본 대조. 시흥지역산림조합 근저당권 2건과 박소형 근저당권 1건의 말소 상태를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 배당요구·채권계산서 확인. 말소된 권리가 예상배당표에 포함된 이유와 신청채권자 배당 0원 산정 근거를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 최현교의 점유 부분, 실제 이용관계, 보증금과 퇴거 계획을 현장과 원문 서류에서 확인하세요.
- 파산절차 확인. 2025.08.18 서울회생법원 파산선고결정과 본 경매절차의 관계를 사건기록에서 점검하세요.
- 국세 압류 확인. 2025.11.07 역삼세무서장 처분의 국세 압류가 있으므로 당해세와 배당 순서를 확인하세요.
- 컨테이너 경계 확인. 매각에서 제외되는 컨테이너 1동의 위치, 점유자와 반출 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 조사. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고 평장리 인근 토지와 단독주택 거래, 건물 상태와 진입로를 별도로 비교하세요.
- 토지규제 확인. 소하천예정지 접함, 비행안전제6구역과 성장관리계획구역 등이 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 풀어야 할 기록 충돌
이 사건은 임차인 보증금을 매수인이 떠안는 물건은 아닙니다. 최현교의 전입은 말소기준일보다 늦고, 제공된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점만 보면 권리 인수 위험은 낮습니다.
하지만 등기기록과 예상배당표가 서로 다른 이야기를 합니다. 2023년 시흥지역산림조합 근저당권 2건과 박소형 근저당권은 말소된 기록이 있는데, 배당 시뮬레이션은 그 채권을 다시 선순위로 계산해 신청채권자 남원주농업협동조합의 배당을 0원으로 만들었습니다. 여기에 파산선고, 국세 압류, 보증금이 확인되지 않은 점유자, 매각 제외 컨테이너와 농촌 단독주택의 낮은 가격 표준화 가능성이 겹칩니다.
인수는 0원, 가격 메리트는 미확정, 서류 검증 리스크는 큼. 최신 등기사항, 매각물건명세서, 배당요구 종기 자료와 채권계산서를 대조해 말소된 근저당권이 실제 배당채권으로 남아 있는지부터 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.