광주지방법원 2026타경143. 광양읍 덕례리 ‘흥한에르가’ 106동 4층 401호, 전용 59.97㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 임차권이 늦게 올라왔다는 사실이 아니라, 임차인의 실제 대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 빠르다는 데 있습니다. 김희수는 2019.05.30 전입·점유했고 확정일자는 2019.05.22이며, 우리은행 근저당은 2020.02.04 설정됐습니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 구조입니다.

다만 현재 회차의 배당 가정은 별개입니다. 최저가 165,000,000원으로 매각된다고 보면 집행비용 3,110,000원 다음으로 김희수 보증금 120,175,000원이 전액 배당되고, 우리은행에 41,715,000원이 배당됩니다. 그래서 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 현 회차의 실질취득 기준도 165,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 151,000,000원과 최신 거래 152,000,000원보다 높으므로, 최저가만 보고 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인

실제 임차인은 1명입니다. 김희수는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 잡혀 있으며, 현재 회차에서는 보증금 전액 배당으로 승계액이 0원입니다. 다만 임차인 김희수와 경매 신청채권자 김희수가 동일인으로 표시돼 있어, 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 메모되어 있습니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다

흥한에르가 동일면적 59.97㎡ 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 157,333,333원이지만, 2024.03의 185,000,000원 등 과거 거래가 함께 포함돼 있습니다. 현재 판단에서는 최근 12개월 평균 151,000,000원, 최신 거래 152,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -5.9%를 우선해서 보는 것이 맞습니다.

현재 최저가 165,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.3%입니다. 최신 거래 152,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -5.9%입니다. 따라서 전체 평균 157,333,333원과의 차이만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 신건 165,000,000원은 최근 시세 이상이라는 쪽이 더 중요한 결론입니다.

③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)

현재 회차에서는 임차보증금 120,175,000원이 전액 배당되어 매수인 승계액은 0원입니다. 우리은행은 41,715,000원을 배당받고 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항·실거래 기준)

• 입지. 광양시 광양읍 덕례리 ‘덕산제’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·재래단독주택·임야 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 편리하고 일반적인 교통상황은 보통입니다. 남측과 동측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 4층 401호, 남향 계단식 아파트이며 위생·급배수·난방·방화·승강기 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 313,500원/㎡입니다. 대로3류 접합, 소로1류·소로2류 저촉, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 해당합니다.
• 환금성. 420세대 단지이고 동일면적 실거래 6건이 확인됩니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.3회, 매각률은 30.0%입니다.
• 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 151,000,000원, 최신 거래는 152,000,000원이며 최근 대비 과거 추세는 -5.9%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현 회차 가격부터 보수적으로. 최저가 165,000,000원은 최근 12개월 평균 151,000,000원의 109.3%입니다. 최근 흐름도 -5.9%이므로 신건 가격에 할인 메리트는 없습니다.
• 대항력과 배당을 분리해서 확인. 김희수는 2019.05.30 전입으로 대항력이 있지만 현 회차에서는 보증금 전액 배당으로 인수 0원입니다.
• 2회 유찰 시 승계액 반영. 105,600,000원에만 시선을 두지 말고 16,853,400원 승계를 더한 실질취득 122,453,400원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임차인과 신청채권자 동일인 확인. 김희수가 임차인이면서 경매 신청채권자로 표시돼 있고, 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 메모가 있습니다.
• 대지권 목적 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서 비고에 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다고 기재되어 있습니다.
• 근저당 변경등기 대조. 2020.02.04 우리은행 근저당 채권최고액 30,000,000,000원과 같은 날 1번 근저당권 변경등기 64,800,000원이 함께 기재되어 있으므로 원문 등기의 관계를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “싼 물건”은 같은 말이 아니다

현재 회차만 보면 배당 구조는 분명합니다. 대항력 있는 김희수의 보증금 120,175,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 최저가 165,000,000원은 최근 12개월 평균 151,000,000원의 109.3%이고 최신 거래 152,000,000원도 웃돕니다. 여기에 거래 추세가 -5.9%이므로 현 회차를 가격 메리트 있는 물건으로 평가하기 어렵습니다.

반대로 유찰이 진행되면 권리 구조가 달라집니다. 1회 유찰 시 132,000,000원에서는 임차보증금이 전액 배당되는 시나리오지만, 2회 유찰 시 105,600,000원에서는 임차인 배당이 103,321,600원으로 줄고 16,853,400원이 매수인에게 승계됩니다. 따라서 그 시점부터는 최저가가 아니라 실질취득 122,453,400원으로 시세와 비교해야 합니다. 이 사건은 현재는 가격이 문제이고, 더 떨어지면 대항력 임차인의 미배당 승계가 문제되는 물건입니다.