광주지방법원 2026타경170. 순천시 풍덕동 한신아파트 3동 13층 1302호, 전용 84.88㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 유용혁이며, 2012.10.18. 설정된 순천농업협동조합 근저당 95,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금 근저당 60,000,000원, 신용보증기금 가압류 50,000,000원, 그리고 2026.05.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계보다 주의할 부분은 현재 가격과 최근 시세의 방향입니다. 전체 12건 평균은 150,166,666원이지만, 최근 12개월 5건 평균은 141,800,000원으로 낮아졌고 최신 2026.02 거래는 120,000,000원입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 9.2% 낮은 추세이므로 전체 평균만 보고 신건 가격을 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경170 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 풍덕동 807-7 한신아파트 3동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.88㎡ · 13층 건물 내 13층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유용혁 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 93,366,833원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2012.10.18. 순천농업협동조합 근저당권입니다. 2018.03.26. 신용보증기금 근저당, 2024.07.26. 신용보증기금 가압류, 2026.05.21. 순천농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 가격 흐름을 우선해서 본다
한신아파트 동일 면적 84.88㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 150,166,666원이지만 최근 12개월 평균은 141,800,000원, 최신 거래는 120,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래군 대비 -9.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.88㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 84.88㎡ | 13 | 148,000,000원 |
| 2025.10 | 84.88㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2025.08 | 84.88㎡ | 6 | 163,000,000원 |
| 2025.08 | 84.88㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2024.12 | 84.88㎡ | 10 | 138,000,000원 |
| 2024.08 | 84.88㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2024.07 | 84.88㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2024.05 | 84.88㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2024.04 | 84.88㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 2024.03 | 84.88㎡ | 10 | 178,000,000원 |
| 2023.11 | 84.88㎡ | 13 | 168,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.88㎡ | 5건 | 141,800,000원 |
신건 최저가 149,000,000원은 전체 12건 평균 150,166,666원과 비교하면 99.2%이지만, 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 105.1%입니다. 더구나 최신 거래 120,000,000원과 최근 추세 -9.2%를 함께 보면 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 1. 근저당 · 순천농업협동조합 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신용보증기금 | 60,000,000원 | 51,114,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 205,000,000원 중 예상 배당액은 146,114,000원, 미배당은 58,886,000원입니다. 이 미배당 채권은 배당 부족분이며, 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 149,000,000원 | 146,114,000원 | 58,886,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 119,200,000원 | 116,731,200원 | 88,268,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 95,360,000원 | 93,243,520원 | 111,756,480원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천풍덕중학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 13층 1302호이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·옥내소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형, 중로각지이며 공시지가는 533,500원/㎡입니다.
- 규제. 소로1류·중로2류·중로3류 접합, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 단지·거래. 한신 442세대, 1990.07.31. 준공. 동일 84.88㎡ 거래 표본은 12건이며 120,000,000원부터 178,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 150,166,666원보다 최근 12개월 평균 141,800,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선해서 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -9.2%이므로 신건 최저가 149,000,000원을 시세보다 싸다고 평가하면 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 임차인 등록은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 전입·임대차 관계를 최종 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 신건 기준 미배당 58,886,000원이 발생하지만 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료의 최신 내용을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 등기상 구조는 명확합니다. 2012.10.18. 순천농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 149,000,000원은 최근 12개월 평균 141,800,000원의 105.1%이고 최신 거래는 120,000,000원, 최근 추세는 -9.2%입니다. 따라서 전체 평균과 비슷하다는 이유로 신건을 저렴하다고 볼 수 없습니다. 권리관계는 단순하지만, 가격 판단은 최근 시세 기준으로 보수적으로 접근할 물건입니다.
