광주지방법원 2026타경175. 순천시 월등면 계월리 690-2 소재 물건으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정 이용상태는 단독주택입니다. 경량철골구조 아스팔트싱글지붕 단층 건물이고, 토지면적은 952.0㎡입니다. 말소기준은 2022년 10월 19일 설정된 순천농업협동조합 근저당권 76,800,000원이며, 공동담보에는 계월리 690-11 토지와 계월리 690-2 토지가 기재돼 있습니다.
권리관계 자체는 매수인 입장에서 비교적 분명합니다. 임차인은 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건 상태와 입지는 별도 점검이 필요합니다. 감정평가상 약 1년 반 전부터 비거주 상태이고 내부 관리가 불량하며, 주변은 산림지대와 산간마을입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경175 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 월등면 계월리 690-2 · 전남광주통합특별시 순천시 월등면 백토재길 283 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 아스팔트싱글지붕 단층 |
| 토지 | 952.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 농림지역 |
| 현재 소유자 | 양세환 |
| 감정가 / 최저가 | 153,443,400원 / 153,443,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 70,967,416원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다. 말소기준은 2022.10.19. 순천농업협동조합 근저당권 76,800,000원입니다. 2024.01.17. 광주은행 가압류 90,270,729원과 2026.06.04. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 미래에셋캐피탈 가압류 37,302,353원은 2024.05.30. 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 현장 상태 — 가격보다 먼저 볼 부분
감정평가상 이 물건은 약 1년 반 전부터 비거주 상태로 탐문됐습니다. 거실·주방 등 대부분의 문이 개방돼 있고 가구·비품 등이 널브러져 있어 관리상태가 불량한 것으로 평가됐습니다. 기본적인 위생·급배수설비는 지하수 시설, 난방은 LPG, 경보설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,443,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,948,208원 |
| 1. 근저당 · 순천농업협동조합 | 76,800,000원 | 76,800,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 90,270,729원 | 73,695,192원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 167,070,729원 중 150,495,192원이 배당되고, 16,575,537원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 순천시 월등면 계월리 외동마을 북서측 망용리간 고개의 정상 경계선 주변으로, 주위는 산림지대와 산간마을입니다.
- 교통. 남동측 약 1km 지점에서 소로와 접할 수 있으나 감정평가상 교통은 불편한 것으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 일부 농림지역이 포함되고, 가축사육제한구역·임업용산지·준보전산지가 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 952.0㎡, 토지이용상황 단독, 완경사·자루형, 도로접면 세로한면(가), 공시지가 8,380원/㎡입니다.
- 건물. 경량철골구조 아스팔트싱글지붕 단층으로 외벽 판넬, 내벽 몰탈 위 페인트·벽지·내장재·황토 마감, 샤시창틀 유리창 구조입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 토지·건물·제시외 건물의 실제 위치와 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 비거주 상태. 약 1년 반 비거주, 내부 개방 및 관리상태 불량이 기재돼 있으므로 시설 상태와 수선 필요 범위를 확인해야 합니다.
- 접근성. 남동측 약 1km 지점에서 소로와 접할 수 있으나 불편하다는 평가가 있어 차량 진입과 실제 도로 상태를 확인해야 합니다.
- 현황 차이. 공부상 지목은 대지지만 일부가 잡종지 상태이므로 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 순천농업협동조합 근저당과 후순위 광주은행 가압류, 경매개시결정의 소멸 여부를 입찰 전 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 현장은 복잡
이 사건의 권리분석만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2022.10.19. 순천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 광주은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 투자 판단의 난도는 권리보다 물건 자체에 있습니다. 약 1년 반 비거주, 관리상태 불량, 산림·산간 입지, 불편한 교통, 공부와 현황의 차이가 동시에 기재돼 있습니다. 실거래 자료도 없어 신건 최저가 153,443,400원이 시장 대비 저렴한지 확인할 근거가 없습니다. 권리는 확인 가능하지만, 가격과 현장성은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
