광주지방법원 2026타경181. 광양읍 읍내리 276-5 소재 물건으로, 토지는 51.0㎡의 대지이고 감정 이용상태상 건물 1층은 근린생활시설, 2층은 휴게실 등으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 123,624,000원입니다. 등기 권리구조만 보면 2015년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 2017년에 전입한 임차인은 대항력이 없어 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
다만 이 물건의 난도는 등기부가 아니라 현황과 경계에서 올라갑니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 정리되어 있고, 본건 건물이 공부상 읍내리 276-5 지상에 등재되어 있으나 인접한 276-3·276-6 지상 건물들과의 경계가 모호해 정확한 소재 여부는 경계측량 등의 조치가 필요하다고 적시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경181 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광양읍 읍내리 276-5 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 휴게실 등 |
| 토지 | 대 51.0㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 용도지역 | 도시지역 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 장계식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 123,624,000원 / 123,624,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 28,057,143원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 공시지가 | 877,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 인수 0원
2004년 설정된 신한은행 근저당은 2010년 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2015.01.09 농협은행 근저당권 34,800,000원입니다. 임차인 박춘선의 전입일은 2017.02.23으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박춘선 | 2017.02.23 | 3,000,000원 | 330,000원 | 2026.07.10 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 시나리오 — 가격보다 현황 확인이 선행
현재는 신건으로 최저매각가가 감정가와 같은 123,624,000원입니다. 1회 유찰 시 80%인 98,899,200원, 2회 유찰 시 64%인 79,119,360원으로 내려가는 시나리오입니다. 세 회차 모두 농협은행 채권 34,800,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 123,624,000원 | 0원 | 86,293,264원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 98,899,200원 | 0원 | 61,919,014원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 79,119,360원 | 0원 | 42,495,212원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 123,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,530,736원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 34,800,000원 | 34,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 86,293,264원 |
현재 회차 기준 농협은행 근저당은 전액 배당되고 채권 미배당은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양역사문화관 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·점포·상가 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 1층은 근린생활시설, 2층은 휴게실 등으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 벽돌조 및 샌드위치판넬조 기타 판넬지붕 지상 2층이며 기본적인 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 51.0㎡ 대지, 상업용, 평지, 사다리형, 소로한면이며 일반상업지역입니다.
- 규제. 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계측량. 읍내리 276-5와 인접 276-3·276-6 지상 건물의 경계가 모호하므로 매각 대상의 정확한 위치와 범위를 확인해야 합니다.
- 소재 불명 건물. 읍내리 276-3 제1호 건물인 목조기와지붕 1층 점포 및 주택 16.53㎡의 현황 소재를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되어 있으므로 실제 매각 대상과 현황을 서로 대조해야 합니다.
- 임차인. 박춘선은 전입이 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 보증금 3,000,000원·차임 330,000원·배당요구 사실을 원문과 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 복잡”
이 사건은 등기만 보면 이해하기 어렵지 않습니다. 2015년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 2017년에 전입한 임차인은 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 123,624,000원 기준 실질취득액도 같은 123,624,000원입니다.
하지만 응찰 여부를 가르는 핵심은 권리보다 물건의 실제 범위입니다. 공부상 276-5 지상 건물과 인접 276-3·276-6 지상 건물의 경계가 모호하고, 별도로 등재된 16.53㎡ 건물은 현황 소재가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라 안전하다”만으로 결론낼 사건이 아니라, 경계측량과 현황 특정이 선행되어야 하는 사건입니다. 권리상 부담은 낮지만, 현황 확인 전까지는 가격만 보고 접근하기 어렵습니다.
