매력지수 C등급 · 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차보증금 인수 위험으로 실질취득 검토가 필요한 물건
3회 유찰 최저가보다 중요한 것은 대항력 임차인 보증금 78,000,000원 인수 가능성이다. 권리상 인수 위험과 환금성 부담을 반영해 C등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 44.8%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 강재안의 보증금 78,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수할 수 있어, 실질취득은 최저가가 아닌 보증금 수준으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
74,000,000원
최저 33,152,000원
실질취득 검토
약 78,000,000원
인수 가능 보증금 기준
유찰
3회
감정가 44.8%
매수인 인수
78,000,000원
대항력 임차권 위험
광주지방법원 2025타경51340. 전남 무안군 남악리 도휘에드가9차오피스텔 1114호입니다. 등기상 소유자는 주식회사하늘이며, 기준 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 갑구 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 을구 주택임차권등기가 핵심 변수입니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 2025타경51340
소재지
전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233, 2234 도휘에드가9차오피스텔 11층 1114호
용도 / 이용상태
근린시설 · 오피스텔(주거용) 이용
소유자
주식회사하늘
감정가 / 최저가
74,000,000원 / 33,152,000원
매각기일
2026.07.20
① 권리 흐름 — 임차권등기가 승부처
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
강재안
78,000,000원
有
없음
인수 가능
⚠️ 대항력 임차인 인수 구조 임차권등기된 강재안은 전입신고가 말소기준권리 이전으로 대항력 있는 임차인입니다. 현재 배당 구조에서는 보증금 78,000,000원이 전액 변제되지 않아 미배당 잔액이 발생할 경우 매수인이 인수할 수 있습니다. 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 총 실질취득은 보증금 수준으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,152,000원 가정)
항목
채권액
예상배당
집행비용
-
996,736원
임차인 강재안 보증금
78,000,000원
0원
북동신용협동조합 가압류
500,000,000원
32,155,264원
강재안 경매개시결정
80,000,000원
0원
매각대금 배분
회차별 미배당
⛔ 가격 판단 최저가 33,152,000원만 보면 저렴해 보이지만, 대항력 임차보증금 인수 위험을 반영하면 실질취득은 약 78,000,000원으로 봐야 합니다. 실거래 자료가 없어 시세 대비 저평가는 판단할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 전남도청 남측 인근으로 오피스텔과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 승강장이 있습니다.
상품성. 2019년 사용승인된 철근콘크리트 구조 오피스텔입니다.
환금성. 오피스텔 특성상 수요층 확인과 임대수익 검토가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차권 인수 확인. 보증금 78,000,000원 전액 변제 여부를 반드시 확인해야 합니다.
가장임차인 여부 검토. 임차인이 권리관계상 채무자와 동일인으로 표시된 점은 별도 확인 대상입니다.
관리비 확인. 미납 관리비 약 1,043,010원 관련 확인이 필요합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수금액을 봐야 한다”
이 물건은 3회 유찰로 숫자상 가격은 낮아졌지만, 경매 투자에서 중요한 것은 낙찰가만이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 남으면 매수인이 부담할 수 있으므로 실질취득 기준으로 판단해야 하는 물건입니다. 권리 소멸 구조보다 임차보증금 인수 위험 관리가 우선입니다.
사건 개요
소재지
전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233, 2234 도휘에드가9차오피스텔 11층 1114호
법원·사건
광주지방법원
목포지원·2025타경51340
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-20 10:00
·제101호 경매법정
물건
도휘에드가9차오피스텔 11층 1114호
철근콘크리트구조 23.3457㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233, 2234 도휘에드가9차오피스텔 11층 1114호
2025년08월18일
▷ 본건 목적물에 방문하여 확인한 바 폐문부재하여 점유자를 만나지 못하여 점유관계를 파악하지 못하였으며, 외관상 출입문에 각종 안내문 및 관리비고지서 붙어 있음.
▷ 전입세대 확인결과 별첨과 같이 채권자 강재안으로 추정되는 이 이외에 전입세대 없음.
▷ 상가건물임대차현황서를 열람한 결과 해당된 임차인 없음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
