광주지방법원 2025타경51354. 전남 목포시 석현동 현대아파트 101동 209호, 전용 70.185㎡ 규모의 아파트입니다. 소유자는 나슬범 씨이며 2022년 현대해상화재보험주식회사 근저당권을 설정한 뒤 채무 문제가 발생해 임의경매가 진행되었습니다. 말소기준권리는 2022년 10월 5일 설정된 현대해상화재보험 근저당권이며 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51354 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 석현동 532-2 현대아파트 101동 2층 209호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 70.185㎡ |
| 소유자 | 나슬범 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 29,120,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대해상화재보험주식회사 / 39,214,880원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
임차인은 확인되지 않습니다. 2022년 현대해상화재보험 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 승계할 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 여유
목포 현대아파트 동일 면적(70.19㎡) 최근 거래를 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균은 65,800,000원, 최신 거래는 72,000,000원입니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2025.05 | 5 | 72,000,000원 |
| 2025.04 | 5 | 72,000,000원 |
| 2025.02 | 7 | 64,000,000원 |
| 2024.11 | 1 | 62,000,000원 |
| 2024.11 | 1 | 59,000,000원 |
| 평균 | 최근 12개월 5건 | 65,800,000원 |
현재 최저가 29,120,000원은 최근 12개월 평균 대비 44.3% 수준입니다. 가격 자체는 충분한 할인 구간이나, 1993년 준공·252세대 단지라는 점에서 매도 시 환금성은 따져야 합니다. 최근 추세는 -1.2%로 큰 폭은 아니지만 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 924,160원 |
| 을구 11번 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 48,000,000원 | 28,195,840원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 48,000,000원 중 일부만 배당되고 미배당 약 19,804,160원이 발생합니다. 그러나 해당 채권은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 목포시 석현동 목포인성학교 남측 인근으로 주변은 단독주택·아파트단지·상가 등이 혼재한 아파트 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 환경. 아파트로 이용 중이며 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 현대아파트 252세대, 1993년 준공으로 거래는 있으나 대단지 대비 매수층은 제한적일 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 관리비 확인. 미납 관리비 약 1,800,000원 확인 및 승계 범위를 점검하세요.
- 점유 확인. 임차인 정보는 확인되지 않으므로 현황조사와 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 가격 판단. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 낮지만 환금성과 수리비 등을 함께 반영해야 합니다.
- 유찰 흐름. 현재 3회 유찰 상태이며 추가 유찰 시 가격 변화 가능성을 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 출구 전략이 중요하다”
이 물건은 권리상 큰 장애물이 없는 아파트입니다. 최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 크게 낮아 가격 매력은 있습니다. 다만 3회 유찰이라는 결과와 1993년 준공 단지의 환금성, 미납 관리비 부담을 함께 봐야 합니다. 권리는 합격, 가격은 매력, 출구는 확인이 필요한 물건입니다.
