광주지방법원 2026타경50406. 순천시 옥천동 74-2 소재 근린시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설인 휴게음식점과 주택 및 근린생활시설 등으로 이용 중이고, 토지 1,051㎡는 제2종일반주거지역입니다. 현재 소유자는 권수남 20분의 9, 서관원 20분의 1, 윤태원 20분의 10 지분 구조입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 말소기준권리는 2025.09.11. 설정된 오현근의 권수남 지분 근저당권 45,000,000원이지만, 그보다 사흘 앞선 2025.09.08. 윤태원 지분에 권수남이 설정한 가처분이 존재하고, 권리분석상 매각으로 소멸하지 않아 매수인이 인수합니다. 금액으로 단순 환산할 수 없는 소유권 관련 가처분이므로 배당표의 ‘매수인 인수 0원’만 보고 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50406 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 옥천동 74-2 · 옥천길 67 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 이용상태 | 근린생활시설(휴게음식점) · 주택 및 근린생활시설 등 |
| 토지 | 1,051㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 431,000원/㎡ |
| 소유자 | 권수남 20분의 9 · 서관원 20분의 1 · 윤태원 20분의 10 |
| 감정가 / 최저가 | 667,012,850원 / 667,012,850원 (신건) |
| 청구금액 | 249,380,154원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가처분이 남는다
말소기준 이후에는 전남신용보증재단 가압류 30,000,000원, 권수남 가압류 194,729,500원과 70,000,000원, 순천시 산림조합 가압류 95,043,374원, 순천시 압류 및 임의경매개시결정이 이어지며 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 조사된 사람이 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 아니라 권리·물건 리스크가 먼저
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 667,012,850원이 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 667,012,850원입니다.
특히 이 물건은 단순히 낙찰가만 지급하고 끝나는 구조로 보기 어렵습니다. 배당계산상 금전채권의 매수인 인수액은 0원이지만, 선순위 가처분이라는 비금전 권리 부담이 별도로 존속합니다. 따라서 실질적인 취득 판단은 ‘667,012,850원에 권리문제 없는 부동산을 산다’가 아니라 ‘667,012,850원과 별개로 선순위 가처분 위험을 떠안는다’는 전제로 접근해야 합니다.
③ 위반건축물·특별매각조건 — 권리 외 실물 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물 및 수목을 포함한 지분 매각입니다.
- 특별매각조건. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.
- 건축물 관련. 무허가 증축 및 컨테이너 적치 등에 대해 원상복구 시정명령 절차가 진행 중입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 667,012,850원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,070,128원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 오현근 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 전남신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 권수남 | 194,729,500원 | 194,729,500원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 권수남 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 순천시 산림조합 | 95,043,374원 | 95,043,374원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 223,169,848원 |
현재 회차에서는 배당대상 채권 434,772,874원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 223,169,848원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 0원은 금전배당 기준이며, 선순위 가처분의 비금전 인수위험과는 별개입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 667,012,850원 | 434,772,874원 | 0원 | 223,169,848원 |
| 1회 유찰 · 80% | 533,610,280원 | 434,772,874원 | 0원 | 91,101,303원 |
| 2회 유찰 · 64% | 426,888,224원 | 420,219,342원 | 14,553,532원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 향동행정복지센터 동측 인근으로 단독주택, 근린생활시설, 하천 등이 소재하는 기존 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 한 건물은 근린생활시설(휴게음식점), 다른 건물은 주택 및 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,051㎡, 평지·사다리형·소로한면 조건이며 공시지가는 431,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역, 정비구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가처분 소송관계 확인. 2025.09.08. 가처분의 본안소송 진행 여부와 소유권일부이전등기 말소청구가 낙찰 후 소유권에 미칠 영향을 반드시 확인해야 합니다.
- 매각대상 지분 확인. 권수남·서관원·윤태원 공유관계와 제시외 건물·수목을 포함한 지분 매각 범위를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 대조해야 합니다.
- 무허가 증축 확인. 경량철골조 테라스·별동 증축·컨테이너 적치 등 6개소의 현재 존치 상태와 시정명령 단계, 이행강제금 부과 가능성을 순천시에 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 별도 조사. 비교 가능한 거래자료가 없어 현재 최저가 667,012,850원의 가격 경쟁력은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 공유자 우선매수 조건 확인. 특별매각조건에 따른 공유자 우선매수권 행사 제한 규정을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘가처분과 위반건축물’
현재 최저가는 667,012,850원이고 신건입니다. 그러나 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가나 배당잔여가 아닙니다. 2025.09.08. 설정된 윤태원 지분 가처분이 말소기준보다 앞서 매수인에게 인수되고, 매각물건명세서에는 6개소 무허가 증축과 시정명령까지 기재돼 있습니다.
임차인이 없고 금전배당 기준 매수인 인수액이 0원이라는 점만 보면 단순해 보이지만, 실제로는 소유권 분쟁 가능성과 행정상 시정 부담이 동시에 걸려 있습니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 667,012,850원의 가격 메리트를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “신건이라 얼마에 살 것인가”보다 “선순위 가처분을 감수할 수 있는가, 무허가 증축 문제를 해결할 수 있는가”가 먼저인 사건입니다.
