청주지방법원 2024타경1152. 충주시 용관동 143-1 소재 창고와 토지가 포함된 경매입니다. 건물 등기에는 2016.08.03 신경인 명의의 소유권보존이 있고, 2016.08.17 농협은행주식회사의 채권최고액 60,000,000원 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 이후 설정된 농협은행 근저당권들과 경매개시결정, 충주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 판단 포인트는 등기만으로 끝나지 않습니다. 감정평가상 건물은 창고로 이용 중이고, 주위는 농경지·창고·농가주택이 형성된 근교농경지대입니다. 매각물건명세서에는 농지취득자격증명 제출 필요가 명시되어 있고, 미제출 시 보증금 몰수 조건도 적혀 있습니다. 또한 제시외 건물과 수목은 매각에 포함되지만, 목록 3 지상의 이동식 주택과 파이프조 하우스 5동은 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경1152 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 용관동 143-1 · 충청북도 충주시 창현로 1416-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고로 이용 중 |
| 확인 토지 | 620㎡ · 지목 창고용지 · 토지이용상황 전창고 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 신경인 (2016.08.03 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 704,643,000원 / 288,622,000원 (4회 유찰 · 감정가 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 364,222,301원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 · 목록 3 지상 이동식 주택 및 파이프조 하우스 5동 제외 |
① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수 0원
임차인 없음. 보증금을 승계할 임차인이나 보증기관 중복신고도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 예상배당 기준 매수인이 승계하는 임차보증금은 없고, 등기상 인수액도 0원입니다. 2016.08.17 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이므로 그 뒤 설정된 근저당권과 2024.09.05 충주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 40.96%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 288,622,000원으로 감정가 704,643,000원의 40.96%입니다. 4회 유찰된 결과 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 동일 조건의 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 확인되지 않으므로 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다. 이 물건의 실질취득액은 인수액이 0원이므로 현재 최저가 기준 288,622,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 288,622,000원 | 40.96% | 106,218,708원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 230,897,600원 | 32.77% | 163,134,966원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 184,718,080원 | 26.21% | 208,667,973원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 288,622,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,840,708원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 48,000,000원 | 43,781,292원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 농협은행주식회사 | 36,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 농협은행주식회사 | 36,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 7번 근저당 · 농협은행주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 288,622,000원 가정에서 채권 총액 390,000,000원 중 283,781,292원이 배당되고, 106,218,708원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충주시 달천동 소재 달천초등학교 남동측 인근이며, 주위는 농경지·창고·농가주택 등으로 형성된 근교농경지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로, 외벽 사이딩판넬·내벽 샌드위치판넬·하이샷시창이며 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 확인된 토지는 620㎡, 지목 창고용지, 토지이용상황 전창고, 평지·사다리형이며 도로접면은 ‘세로한면(불)’로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며, 일부 토지이용계획에는 계획관리지역·생산관리지역·성장관리계획구역이 함께 기재되어 있습니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역이 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 확인된 토지의 공시지가는 49,900원/㎡입니다.
- 공부 대조. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 명세서상 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 매각 포함·제외 구분. 제시외 건물과 수목은 매각에 포함되지만, 목록 3 지상의 이동식 주택과 파이프조 하우스 5동은 매각 제외입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 40.96%라는 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 창고·토지의 실제 거래가치와 이용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 을구 2번은 채권최고액 132,000,000원 설정 후 168,000,000원으로 변경된 기록이 있으므로 배당기준을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 생산관리지역과 각종 제한구역이 확인되므로 향후 이용계획이 있다면 관련 규제의 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 현장 경계. 일괄매각 대상, 제시외 건물·수목, 매각 제외 시설의 위치와 현황을 실제 현장에서 구분해 확인해야 합니다.
- 점유·인도. 임차인은 없지만 실제 점유 현황과 인도 대상은 현장에서 확인하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2016.08.17 농협은행주식회사 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 288,622,000원으로 감정가의 40.96%까지 내려왔습니다.
하지만 4회 유찰과 낮아진 최저가 자체가 가격 메리트를 보장하지는 않습니다. 이 물건은 창고와 토지가 결합된 비주거 물건이고, 농지취득자격증명 제출 조건과 매각 제외 시설이 존재합니다. 동일 조건 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리기보다, 농취증 발급 가능 여부·토지 규제·일괄매각 경계·제외 시설·실제 이용가치를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다. 권리 인수는 0원이지만, 입찰 성패는 권리보다 물건 조건과 가격 검증에서 갈리는 사건입니다.
