광주지방법원 2026타경50478. 순천시 해룡면 상삼리 청솔아파트 102동 208호, 전용 56.4㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 유병우이며 2024.02.22 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 90,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 후순위 근저당이나 가압류가 아니라, 2018.10.23 설정된 현대제철주식회사 전세권 90,000,000원입니다. 제공된 권리판정에서 이 전세권은 2026.05.04 말소기준보다 앞선 권리로 분류되고 매수인 인수로 표시됩니다.
따라서 최저가 80,000,000원만 보고 최근 시세보다 7.2% 낮다고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 집행비용 1,840,000원을 제하고 전세권자에게 배당되는 금액은 78,160,000원, 미배당은 11,840,000원입니다. 이 미배당을 인수위험으로 반영하면 매수인의 실질취득 부담은 약 91,840,000원으로, 최근 12개월 평균 86,208,333원과 최신 거래 85,000,000원을 모두 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50478 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 해룡면 상삼리 691 청솔아파트 102동 2층 208호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 56.4㎡ · 철근콘크리트 벽식조 슬라브지붕 15층 중 2층 |
| 소유자 | 유병우 (2024.02.22 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대제철주식회사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 승부처
임차인 없음. 다만 임차인과 별개로 등기상 전세권이 존재합니다. 현대제철주식회사의 전세권은 2018.10.23 접수됐고 전세금은 90,000,000원, 범위는 전유부분 건물의 전부입니다. 존속기간은 처음 2018.10.17부터 2020.10.16까지였고, 2022.08.22 변경등기를 통해 2020.10.17부터 2024.10.15까지로 변경됐습니다. 현재 권리판정에서는 이 전세권을 말소기준권리 이전의 매수인 인수 권리로 보고 있습니다.
② 시세 비교 — 8천만원만 보면 싸지만, 실질취득은 시세 이상
청솔1 전용 56.4㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 86,208,333원, 최신 거래는 2026.04의 85,000,000원입니다. 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 92.8%지만, 선순위 전세권 미배당을 더한 실질취득은 평균의 106.5%, 최신 거래의 108.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 56.4㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 56.4㎡ | 13 | 87,000,000원 |
| 2026.03 | 56.4㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 56.4㎡ | 7 | 86,000,000원 |
| 2026.03 | 56.4㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 56.4㎡ | 3 | 86,500,000원 |
| 2026.03 | 56.4㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2026.02 | 56.4㎡ | 8 | 81,000,000원 |
| 2026.02 | 56.4㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 56.4㎡ | 14 | 88,000,000원 |
| 2026.02 | 56.4㎡ | 12 | 103,000,000원 |
| 2026.02 | 56.4㎡ | 11 | 83,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.4㎡ | 12건 | 86,208,333원 |
실거래 범위는 80,000,000원~103,000,000원입니다. 현재 최저가 80,000,000원은 이 범위의 하단과 같지만, 권리 인수위험을 반영한 약 91,840,000원은 최근 12개월 평균보다 약 5,631,667원 높습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 평균보다 낮다”는 이유만으로 가격 메리트를 주면 안 되는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 현대제철주식회사 | 90,000,000원 | 78,160,000원 |
| 3. 을구 5-2번 전세권 변경 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 현대제철주식회사 전세금 90,000,000원 중 예상배당은 78,160,000원, 미배당은 11,840,000원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 11,840,000원 | 91,840,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 27,552,000원 | 91,552,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 40,121,600원 | 91,321,600원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천 금당중학교 북서측에 인접해 있고, 주위는 대단위 아파트단지와 학교·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장과 아스팔트 포장도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬라브지붕 15층 건물의 2층 208호이며, 도시가스 난방·엘리베이터·소화전·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(금당2지구)이며 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 아파트 부지로, 공시지가는 599,300원/㎡입니다. 동측 소로, 북측 중로에 접합니다.
- 환금성. 청솔1은 558세대이고 전용 56.4㎡ 최근 거래 12건이 확인됩니다. 실거래는 80,000,000원부터 103,000,000원까지 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 여부 최우선 확인. 을구 5번 현대제철주식회사 전세권 90,000,000원이 말소기준 이전·매수인 인수로 판정돼 있습니다. 이 판단이 입찰가 산정의 핵심입니다.
- 최저가만으로 할인율 판단 금지. 80,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.8%지만, 현재 미배당 11,840,000원을 더하면 실질취득은 약 91,840,000원입니다.
- 유찰의 착시 확인. 1회 유찰 시 미배당 27,552,000원, 2회 유찰 시 40,121,600원으로 커져 실질취득 부담은 각각 91,552,000원과 91,321,600원 수준입니다.
- 전세권 변경등기 확인. 전세권 존속기간은 2022.08.22 변경등기를 통해 2020.10.17부터 2024.10.15까지로 기재돼 있습니다. 현재 등기 상태와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유·명도와 관리비 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 체납 관리비 등 인도 과정의 비용 요소는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
- 실거래 기준 재확인. 최신 거래는 85,000,000원, 최근 12개월 평균은 86,208,333원입니다. 권리부담을 포함한 총취득비용이 이 가격대와 어떻게 비교되는지를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — “8천만원 낙찰”이 “8천만원 취득”은 아니다
이 물건은 겉으로 보면 감정가와 최저가가 모두 80,000,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 86,208,333원보다 낮아 보입니다. 그러나 권리흐름의 중심에는 현대제철주식회사 전세권 90,000,000원이 있습니다. 현재 배당가정에서 이 전세권의 미배당은 11,840,000원이고, 권리판정상 매수인 인수 대상이므로 이를 더한 실질취득은 약 91,840,000원입니다.
이는 최근 12개월 평균의 약 106.5%, 최신 거래 85,000,000원의 약 108.0%입니다. 1회·2회 유찰이 되더라도 미배당액이 함께 증가해 실질취득 부담은 각각 91,552,000원, 91,321,600원 수준으로 크게 내려가지 않습니다. 결론적으로 이 사건은 최저가 할인보다 선순위 전세권 인수 여부가 우선이며, 현재 권리판정을 기준으로는 가격 메리트를 인정하기 어려운 C등급 주의형입니다.
