광주지방법원 2026타경50636. 전라남도 구례군 광의면 대산리 221-1의 토지와 건물 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 343.6㎡, 지목은 대, 계획관리지역·자연취락지구에 속하며 감정평가상 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함으로 기재되어 있습니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준은 2021.04.21. 설정된 구례농업협동조합 근저당권 52,800,000원이고, 이후 2025.11.14. 조경란의 가압류 50,000,000원과 2026.05.04. 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 두 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인이 별도로 승계할 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50636 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 구례군 광의면 대산리 221-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 343.6㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이영선 |
| 감정가 / 최저가 | 96,790,600원 / 96,790,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조경란 / 50,000,000원 |
| 말소기준 | 2021.04.21. 구례농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 52,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·인수 문제는 발생하지 않는 구조입니다. 2021.04.21. 구례농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 2025.11.14. 조경란의 50,000,000원 가압류와 2026.05.04. 강제경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 구조 — 신건 100%, 유찰 시 80%·64%
현재 최저매각가는 감정가와 같은 96,790,600원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이며, 제공된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 77,432,480원, 2회 유찰 시 61,945,984원으로 내려갑니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원이므로 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 96,790,600원 | 8,151,631원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 77,432,480원 | 27,161,305원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 61,945,984원 | 42,369,044원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 96,790,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,142,231원 |
| 1. 근저당 · 구례농업협동조합 | 52,800,000원 | 52,800,000원 |
| 2. 가압류 · 조경란 | 50,000,000원 | 41,848,369원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 조경란 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 102,800,000원 중 94,648,369원이 배당되고, 8,151,631원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 구례군 광의면 대산리 ‘대산마을’ 내에 위치하며, 주변은 농가주택과 농경지가 혼재한 농촌 취락지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 적벽돌조 슬래브지붕 단층건으로 외벽은 적벽돌쌓기·몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 목재창 구조입니다.
- 설비. 위생설비 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 343.6㎡, 지목 대, 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 41,900원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.04.21. 구례농업협동조합 근저당권이 기준이며 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 및 수목이 포함되므로 현황상 건축물·수목의 위치와 경계를 직접 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자와 실제 사용관계를 매각 전 확인하는 것이 필요합니다.
- 건물 상태. 적벽돌조 슬래브지붕 단층 주택이므로 내부 마감·설비·수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역의 이용제한을 목적에 맞게 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 승부처는 현물과 가격”
이 사건의 권리관계는 비교적 단순합니다. 2021.04.21. 구례농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 조경란의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 신건 최저가는 감정가와 같은 96,790,600원이고, 1회·2회 유찰 시에는 각각 77,432,480원·61,945,984원의 시나리오가 제시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 농촌 단독주택이라는 현물 특성, 토지 이용, 제시외 건물·수목 포함 범위, 실제 점유상태를 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
