광주지방법원 2026타경50642. 순천시 낙안면 옥산리 212-4 소재의 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다. 소유자는 윤양훈이며 2022년 10월 24일 증여를 원인으로 2022년 12월 2일 소유권을 이전받았습니다. 등기부에는 근저당이 없고, 2026년 5월 6일 주식회사 삼정산업의 강제경매개시결정이 기준 시점으로 잡혀 있습니다. 이후 2026년 5월 26일 동안산세무서장의 압류가 있으나 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
핵심은 신청채권자의 청구액과 매각가격의 차이입니다. 주식회사 삼정산업의 청구액은 60,406,963원인데, 현재 최저매각가는 27,472,650원입니다. 집행비용 894,508원을 제외하면 신청채권자 예상배당은 26,578,142원으로, 33,828,821원이 미배당됩니다. 그러나 이 미배당액이 곧바로 매수인에게 넘어가는 구조는 아니며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50642 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 낙안면 옥산리 212-4 · 녹동길 5-11 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 소유자 | 윤양훈 (2022.10.24 증여, 2022.12.02 소유권이전) |
| 토지 | 294㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 단독 이용 |
| 건물 | 목조 스레이트지붕 위 함석보강 단층 · 위생설비·난방설비 |
| 감정가 / 최저가 | 27,472,650원 / 27,472,650원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 삼정산업 / 60,406,963원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 후순위 압류는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 미상이므로 현황에서 실제 점유관계를 다시 확인하는 것이 안전합니다. 등기상 2025년 6월 11일 안산세무서장의 압류는 2025년 11월 25일 해제로 말소됐고, 2026년 5월 6일 강제경매개시결정 이후 설정된 2026년 5월 26일 동안산세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가 27,472,650원을 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다. 현재 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 회차별 최저매각가뿐입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 27,472,650원 | 26,578,142원 | 33,828,821원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 21,978,120원 | 21,182,514원 | 39,224,449원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 17,582,496원 | 16,866,011원 | 43,540,952원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 27,472,650원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 894,508원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주식회사 삼정산업 | 60,406,963원 | 26,578,142원 |
| 미배당 | - | 33,828,821원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 894,508원, 신청채권자 예상배당은 26,578,142원입니다. 신청채권 60,406,963원을 전액 충족하지 못해 33,828,821원이 미배당되지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 전라남도 순천시 낙안면 옥산리 소재 옥산마을 내에 위치하며, 부근은 순수 농촌지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 소형 차량 진입이 가능하고, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 건물은 주택으로 이용 중이며, 목조 스레이트지붕 위 함석보강 단층 구조입니다.
- 토지. 면적 294㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지·사다리형이며 토지이용상황은 단독입니다. 공시지가는 19,800원/㎡입니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있어 실제 차량 접근·도로 현황을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역 및 가축사육제한 관련 규제가 기재돼 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 현장에서 위치·규모·이용상태를 확인하세요.
- 도로 접근. 소형 차량 진입 가능이라는 감정평가 기재와 별개로, 토지정보의 세로한면(불) 상태를 현장에서 대조하세요.
- 건물 상태. 목조·스레이트지붕 위 함석보강 단층 구조이므로 유지보수 상태와 실제 사용 가능성을 직접 점검하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가와 최저가만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 주변 매매사례를 별도로 확인하세요.
- 배당 부족. 신청채권은 현재 회차에서도 전액 배당되지 않습니다. 부족분 자체는 매수인 인수 0원으로 계산됐지만, 당해세 등 배당 외 변수를 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 실제 현장을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 비표준”
이 사건의 권리분석만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 확인된 임차인은 없고, 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권 60,406,963원 중 상당액이 미배당되더라도 제공된 계산상 그 부족분이 매수인 부담으로 넘어오지는 않습니다.
다만 투자 판단은 별개입니다. 순수 농촌지역의 주택+토지이고, 목조 단층 건물·제시외 건물 포함 일괄매각·도로접면 세로한면(불)이라는 현황 요소가 있습니다. 무엇보다 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 27,472,650원이 싸다고 말할 근거도 없습니다. 결론은 “권리상 인수는 0원, 그러나 현황과 환금성 검증을 마친 뒤 가격을 판단할 물건”입니다.
