광주지방법원 2026타경50713. 전라남도 순천시 별량면 우산리 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 김요한이며 2023.03.15 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 순천중부새마을금고가 채권최고액 151,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 한빛식품주식회사 근저당권 40,000,000원, 서민금융진흥원· 소상공인시장진흥공단·중소기업중앙회·전남신용보증재단의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 그리고 순천중부새마을금고의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50713 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 별량면 우산리 699-2 |
| 등기부 부동산 | 전라남도 순천시 별량면 우산리 699-6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 |
| 건물 구조 | 벽돌조 (철근)콘크리트지붕 2층 · 치장벽돌 마감 등 |
| 소유자 | 김요한 |
| 감정가 / 최저가 | 290,336,600원 / 290,336,600원 (신건) |
| 청구금액 | 130,548,446원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 토지 | 400.0㎡ · 답 · 계획관리지역 · 공시지가 29,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2015년 순천광양축산업협동조합 근저당권과 2020년 근저당권은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 권리분석의 출발점은 2023.03.15 순천중부새마을금고 근저당권 151,200,000원입니다. 이후 설정된 한빛식품주식회사 근저당과 각 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 구조 — 실거래 비교 대신 유찰 시나리오
비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 확인 가능한 가격 정보는 감정가와 유찰 시나리오입니다. 신건 최저가는 290,336,600원, 1회 유찰 시 232,269,280원, 2회 유찰 시 185,815,424원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 290,336,600원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 232,269,280원 | 41,713,976원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 185,815,424원 | 87,517,478원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 측 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 즉 유찰에 따른 채권 미회수와 매수인의 인수부담은 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,336,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,864,712원 |
| 1. 순천중부새마을금고 근저당 | 151,200,000원 | 151,200,000원 |
| 2. 한빛식품주식회사 근저당 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 서민금융진흥원 가압류 | 17,380,506원 | 17,380,506원 |
| 4. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 7,050,980원 | 7,050,980원 |
| 5. 중소기업중앙회 가압류 | 4,300,000원 | 4,300,000원 |
| 6. 전남신용보증재단 가압류 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,540,402원 |
신건 매각가 290,336,600원 가정 시 배당표에 반영된 채권은 전액 배당되고 15,540,402원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 현황 — 권리보다 경계·이용관계 확인
- 위치. 전라남도 순천시 별량면 우산리 ‘외동마을’ 내에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지가 소재한 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하며, 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 벽돌조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물입니다. 급배수시설·위생설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역입니다. 토지면적은 400.0㎡, 지목은 답, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물, 수목, 제시외 창고 내 저온창고가 포함됩니다.
- 경계 확인. 본건 토지 우산리 699-6에 타 지번인 우산리 702-1 건물이 일부 걸쳐 소재하는 것으로 추정됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.03.15 순천중부새마을금고 근저당권이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자·임차관계를 다시 확인해야 합니다.
- 토지·건물 경계. 우산리 699-6과 우산리 702-1 건물의 중첩 추정 부분을 지적도·현황과 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물·수목·제시외 창고 내 저온창고가 포함되므로 현장에서 실물과 위치를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 신건 290,336,600원의 가격 메리트는 단정할 수 없습니다. 감정가만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0, 현황은 확인 필요”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.15 순천중부새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이고, 토지와 다른 지번 건물의 일부 중첩이 추정되며, 제시외 건물·수목·저온창고까지 일괄매각되는 물건입니다.
따라서 이 사건은 “권리가 복잡한 물건”이라기보다 현황 확인이 중요한 물건에 가깝습니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 290,336,600원이 시장 대비 유리한지는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 권리상 인수 0원은 장점, 가격과 현황은 별도 검증. 이 두 축을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
