광주지방법원 2026타경50721. 순천 조례동 시대아파트 102동 414호입니다. 이 물건의 핵심은 근저당 자체가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 소유자 윤애경의 소유권이전은 2021.07.19이고, 임차인 최현철은 2021.08.06 임대차계약·전입·점유·확정일자를 모두 갖췄습니다. 반면 말소기준권리인 고세정 근저당은 2022.04.13 설정됐습니다. 임차인의 전입과 점유가 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가 60,000,000원을 기준으로 집행비용 1,480,000원을 먼저 빼면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 58,520,000원입니다. 보증금 73,000,000원과의 차액 14,480,000원이 남으므로, 낙찰가만 보고 6,000만원짜리 아파트라고 판단하면 안 됩니다. 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나는 구조라, 실질취득 기준은 계속 보증금 약 7,300만원 수준에 묶입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50721 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 102동 4층 414호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 37.388㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층건 중 4층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 윤애경 · 2021.06.22 매매 · 거래가액 52,053,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 60,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최현철 / 94,420,180원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2022.04.13 고세정 근저당권 19,900,000원입니다. 해당 근저당과 2026.05.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 최현철은 그보다 앞선 2021.08.06 전입·점유·확정일자를 갖췄습니다. 2023.11.07 등기된 주택임차권의 보증금은 73,000,000원이고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최현철 | 전유부분 건물 전부 | 2021.08.06 | 2021.08.06 | 73,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
시대아파트 동일 면적대 최근 12건의 실거래 평균은 50,691,666원입니다. 표면상 최저가 60,000,000원부터 이미 최근 평균의 118.4%입니다. 여기에 대항력 임차보증금 구조를 반영한 실질취득 기준 약 73,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 144.0%이고, 최신 거래 73,000,000원과 같은 수준입니다. 따라서 이 물건은 신건 최저가를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.39㎡ | 17 | 73,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 14 | 58,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 12 | 46,000,000원 |
| 2026.04 | 36.37㎡ | 13 | 46,000,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 17 | 42,500,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 2 | 38,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 7 | 48,800,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 50,691,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,480,000원 |
| 1. 임차인 최현철 보증금 | 73,000,000원 | 58,520,000원 |
| 2. 근저당 · 고세정 | 19,900,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 최현철 | 94,420,180원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 부족분 14,480,000원은 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왕운초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 시대아파트는 2,794세대, 1992.11.25 준공 단지입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역을 포함하며 공시지가는 788,600원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 시설. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 관리비. 2026년 6월 기준 체납관리비 65,150원이 확인돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 60,000,000원이 아니라 대항력 보증금 약 73,000,000원을 실질취득 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 인수액 재계산. 현재 회차는 14,480,000원, 1회 유찰은 26,264,000원, 2회 유찰은 35,691,200원으로 인수액이 커집니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자인 임차인에게 우선매수권이 있어 일반 입찰자의 외부 낙찰 가능성이 제한됩니다.
- 특별매각조건 확인. 우선매수권 행사 후 매수보증금 미납으로 실효되는 경우 다음 매각기일의 우선매수권 행사 제한 조건이 있습니다.
- 임대차 원본 대조. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 임대차계약서·전입·점유·확정일자·배당요구 관계를 다시 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 체납관리비 65,150원의 공용부분 승계 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
맺으며 — “유찰돼도 총부담은 쉽게 내려가지 않는다”
이 물건은 신건 최저가 60,000,000원만 보면 최근 실거래 범위 안에 들어오는 것처럼 보일 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 73,000,000원이라 배당 부족분을 매수인이 인수하고, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커집니다. 실질취득 기준 약 7,300만원은 최근 12개월 평균 50,691,666원을 크게 웃돌고 최신 거래 73,000,000원과 같은 수준입니다. 여기에 단지 평균 6.0회 유찰과 전세사기피해자 우선매수권까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 낮아지는 것만으로 가격 메리트가 생기는 사건이 아니며, 일반 입찰자에게는 권리·가격·낙찰 가능성 모두 보수적으로 볼 물건입니다.
