광주지방법원 2026타경50729. 광양시 옥곡면 신금리 광양펠리시아아파트 102동 18층 1802호입니다. 감정가와 현재 최저가는 모두 149,000,000원이지만, 이 사건은 최저가만 보면 안 되는 인수형 물건입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 실제 임차인은 이상희 1명이고, 2023.11.14 전입, 보증금 120,000,000원, 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 이 보증금은 배당되지 않고 전액 매수인 인수로 산정돼 있습니다.
여기에 을구 1번에는 주성화 명의의 전세권 120,000,000원이 2023.11.23 설정돼 있고, 제공된 권리판정은 이를 말소기준권리 이전의 인수 권리로 표시합니다. 반면 예상배당표에서는 이 전세권에 120,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 있어, 배당 후 말소 여부를 원본 서류에서 반드시 교차 확인해야 하는 지점입니다. 정량화된 매수인 인수액은 임차인 보증금 120,000,000원이며, 이 금액을 현재 최저가에 더한 실질취득은 269,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50729 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 옥곡면 신금리 1995 광양펠리시아아파트 102동 18층 1802호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 45.5692㎡ · 철근콘크리트구조 20층 중 18층 |
| 소유자 | 양인영 (2026.04.27 공매, 2026.05.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주성화 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 선순위 전세권
핵심은 실제 임차인 이상희 1명입니다. 보증금 120,000,000원, 전입일 2023.11.14로 말소기준권리인 2025.03.17 광양시 압류보다 앞서며, 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 확인되지 않아 예상배당에서는 임차인에게 배당되는 금액이 없고, 보증금 전액 120,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상희 | 2023.11.14 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 120,000,000원 인수 |
② 시세 비교 — 1.49억이 아니라 2.69억으로 비교해야 한다
광양펠리시아아파트는 497세대, 2022.10.31 준공 단지입니다. 제공된 동일 면적대 실거래는 45.57㎡ 13층과 45.68㎡ 15층의 2건으로, 모두 2023.09에 180,000,000원에 거래됐습니다. 시세 지표의 평균·최신 거래 역시 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 45.57㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2023.09 | 45.68㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 평균 | 45.5692㎡ | 2건 | 180,000,000원 |
표면 최저가 149,000,000원만 보면 시세 지표의 82.8%입니다. 하지만 이 사건은 임차인 보증금 120,000,000원을 인수하므로 비교 기준은 최저가가 아니라 269,000,000원의 실질취득입니다. 실거래 표본 180,000,000원보다 실질취득이 훨씬 높기 때문에 “최저가가 시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 현재 물건은 아직 0회 유찰된 신건이어서, 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 인수 · 임차인 이상희 보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 주성화 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,114,000원 |
현재 회차 예상배당에서는 주성화 전세권 120,000,000원이 전액 배당되고, 임차인 이상희 보증금 120,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산됩니다. 이에 따라 정량화된 실질취득은 149,000,000원 + 120,000,000원 = 269,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 옥곡면 신금리 신금일반산단 인근이며, 주위는 산업단지와 아파트단지·근린상가·주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 무난한 편이며, 광대로 아스팔트포장도로 등을 통해 진출입합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 소로2류와 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 214,800원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 18층이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 497세대, 2022.10.31 준공 단지지만 제공된 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·매각률 0.0%여서 경매 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차는 최저가 149,000,000원이 아니라 임차인 보증금 인수까지 포함한 269,000,000원을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
- 임차인 이상희. 전입 2023.11.14, 보증금 120,000,000원, 대항력 있음. 예상배당상 전액 매수인 인수입니다.
- 주성화 전세권. 2023.11.23 설정, 전세금 120,000,000원. 권리판정상 인수 표기와 예상배당 전액 배당이 함께 존재하므로 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조해야 합니다.
- 우선매수권. 신청채권자 주성화가 전세사기피해자등 결정문을 제출해 우선매수권이 있으므로 외부 낙찰자는 최고가 제시만으로 취득을 확정할 수 없습니다.
- 공매 이력. 2025.05.15 공매공고와 2026.04.27 공매 취득 이력이 있어 공매 과정에서 정리된 권리와 현재 경매 권리를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·전세사기피해자 결정문·특별매각조건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.49억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저가는 149,000,000원이지만, 대항력 있는 이상희의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 회차 실질취득은 269,000,000원입니다. 제공된 실거래 표본 180,000,000원과 비교하면 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 여기에 주성화의 120,000,000원 전세권 처리 확인, 전세사기피해자 우선매수권, 공매 이력, 단지 평균 유찰 3.0회·매각률 0.0%까지 겹칩니다.
최저가만 보면 싸 보이지만, 실질취득 기준에서는 비싸고 권리 구조도 복합적입니다. 특히 우선매수권 때문에 일반 입찰자 입장에서는 경쟁의 결과만으로 취득을 확정하기 어려운 구조입니다. 이 물건은 가격보다 먼저 임차보증금 인수와 전세권 말소 여부, 우선매수권 행사 가능성을 확인해야 하는 사건입니다.
