광주지방법원 2026타경50755. 순천시 풍덕동 현산에버빌 2층 203호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 오광복은 2019년 12월 이 물건을 거래가 160,000,000원에 취득했고, 같은 날 순천광양축산업협동조합의 채권최고액 130,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후 국민건강보험공단·국의 압류, 신한카드·순천광양축산업협동조합· 전남신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 가등기·근저당·전세권도 있었지만 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 핵심은 2019년 12월 24일 순천광양축산업협동조합 근저당 이후의 권리 흐름이며, 조사된 임차인이 없어 매수인이 떠안을 임차보증금도 없습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 164,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50755 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 풍덕동 1270-7 2층 203호 · 풍덕7길 36 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 전용 86.915㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 소유자 | 오광복 (2019.12.24. 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 102,046,371원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 사용승인일 | 2016.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 없습니다. 2019.12.24. 순천광양축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류 2건·가압류 3건 및 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 김진희의 전세권 135,000,000원은 같은 날 이미 말소됐고, 2017년 주식회사후암종합건설의 소유권이전청구권 가등기도 앞서 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 3.5% 낮지만, 하락 추세
현산에버빌 전용 86.92㎡ 거래는 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 191,000,000원이지만 2022~2023년의 190,000,000원~215,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 더 최근인 2025년 6월 거래 170,000,000원과 최근 12개월 평균 170,000,000원을 우선하는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 86.92㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2025.06 | 86.92㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2023.11 | 86.92㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2022.03 | 86.92㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 86.92㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 191,000,000원 |
현재 최저가 164,000,000원은 최근 12개월 평균 170,000,000원의 96.5%입니다. 절대금액으로는 최신 거래보다 6,000,000원 낮습니다. 하지만 최근 거래군은 과거 거래군보다 17.1% 낮은 수준으로 내려왔습니다. 따라서 “전체 평균 191,000,000원보다 27,000,000원 낮다”는 비교만으로 큰 할인이라고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,096,000원 |
| 2. 근저당권 · 순천광양축산업협동조합 | 130,200,000원 | 130,200,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 13,053,465원 | 13,053,465원 |
| 4. 가압류 · 순천광양축산업협동조합 | 22,937,309원 | 17,650,535원 |
| 5. 가압류 · 전남신용보증재단 | 9,888,690원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 176,079,464원 중 160,904,000원이 배당되고, 15,175,464원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 아스팔트싱글지붕 지상 5층 건물의 2층 203호입니다.
- 입지. 풍덕동행정복지센터 북서측 인근으로, 주위에 다가구·단독주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근 및 진·출입이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다. 남측에는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 주거지역 전축종제한지역이며 공시지가는 389,100원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2016.09.09이고 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래 규모. 현산에버빌은 16세대이며 확인된 동일 면적 거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 과거 고가거래가 섞인 전체 평균 191,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 170,000,000원을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거보다 17.1% 낮습니다. 현재 164,000,000원이 최근 거래보다 낮다는 사실과 시장 하락을 함께 봐야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 131,200,000원, 2회 유찰 시 104,960,000원이며, 두 경우 모두 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당 15,175,464원은 채권자 측 미배당이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘최근 1.70억’과 비교
이 물건의 권리 구조는 명확합니다. 임차인은 없고 말소기준인 2019년 순천광양축산업협동조합 근저당 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸해 실질취득액은 현재 최저가와 같은 164,000,000원입니다. 가격도 최신 거래·최근 12개월 평균 170,000,000원보다 6,000,000원 낮습니다. 다만 최근 가격대가 과거 거래군보다 17.1% 하락한 점은 반드시 반영해야 합니다. 전체 평균 191,000,000원을 보고 큰 할인으로 해석하기보다는, 최근 170,000,000원 수준과 현재 164,000,000원의 차이가 충분한지를 따져보는 물건입니다.
