광주지방법원 2026타경50799. 전라남도 구례군 용방면 죽정리 926, 구례용방농공단지 내 공장 및 토지입니다. 토지면적은 3,742.2㎡, 지목은 공장용지이며 감정평가상 건물은 공장·창고·기계실 등으로 이용되고 있습니다. 등기부상 소유자는 농업회사법인주식회사밀크쿱입니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2022.11.11 설정된 농협은행주식회사 근저당권 960,000,000원이고, 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 주의할 부분은 매각대상의 범위입니다. 이 사건은 일괄매각이고 제시외 건물은 포함되지만, 우유·요구르트 등의 제조·포장·보관에 필요한 기계기구 설비 일체는 매각에서 제외됩니다. 현재 공장 용도로 사용 중인 물건인 만큼, 낙찰가만 보고 제조설비까지 함께 취득한다고 이해하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50799 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 구례군 용방면 죽정리 926 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 창고 · 기계실 등 |
| 토지 | 3,742.2㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사밀크쿱 |
| 감정가 / 최저가 | 2,207,311,350원 / 2,207,311,350원 (신건) |
| 청구액 | 956,416,937원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 기계기구 설비 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.05.29 국민은행 근저당권 3,600,000,000원은 2020.10.06 해지로 이미 말소됐고, 2021.08.02 농협은행 근저당권 960,000,000원 역시 2022.10.04 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 새로 설정된 2022.11.11 농협은행 근저당권입니다. 이후 2025.12.09 가압류 932,802,967원, 2026.06.12 강제경매개시결정, 2026.08.21 가압류 34,620,128원은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유관계 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)도희네축산 우유지점 | 전유부분 | 2025.07.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
점유자의 전입신고일은 2025.07.31로, 말소기준권리인 2022.11.11 농협은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 2,207,311,350원의 적정성은 별도 검증
이 사건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 2,207,311,350원입니다. 다만 동일 유형의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 현재 최저가를 근거로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 공장과 토지가 함께 매각되는 데 반해 제조·포장·보관 설비 일체는 제외되므로, 실제 영업가치나 설비가치를 감정가에 그대로 덧붙여 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,207,311,350원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,473,114원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 농업회사법인 데미샘목장 주식회사 | 932,802,967원 | 932,802,967원 |
| 4. 갑구 3번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 농업회사법인 데미샘목장 주식회사 | 34,620,128원 | 34,620,128원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 255,415,141원 |
현재 회차에서는 집행비용과 배당 계산에 반영된 채권이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 255,415,141원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 갑구 3번 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외됐습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 구례군 용방면 죽정리 구례용방농공단지 내에 위치하며, 주위는 공장·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치합니다.
- 건물. 공장은 1층 원유보관실·설비실·제조실·검사실·포장실·저온보관실 등, 2층 사무실·검사실·회의실·화장실·창고·탈의실·기계실 등으로 이용 중이며, 별도 건물은 창고·기계실 등으로 이용 중입니다.
- 구조. 일반철골구조 철골구조지붕의 2층 건물 및 단층 건물이며, 위생·급배수·소방·천장에어컨 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지계획. 계획관리지역·지구단위계획구역(용방농공단지)·중로2류 접합·농공단지이며, 일부가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지 상태. 공장용지 3,742.2㎡, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 63,700원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 토지의 공부상 지목은 공장용지이나 남측 일부분은 도로인 진입로로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,207,311,350원 | 1,927,423,095원 | 0원 | 255,415,141원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,765,849,080원 | 1,745,790,589원 | 181,632,506원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,412,679,264원 | 1,396,152,471원 | 531,270,624원 | 0원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 생긴다는 사실과 낙찰자가 그 금액을 인수한다는 것은 별개의 문제입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 설비 소유관계. 우유·요구르트 제조·포장·보관 등에 필요한 기계기구 설비 일체는 매각 제외이므로 현장에 있는 설비의 소유·반출 관계를 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. (주)도희네축산 우유지점은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 유형의 실거래 비교값이 없어 현재 최저가 2,207,311,350원이 시세 대비 유리한지 별도 검토가 필요합니다.
- 토지 현황. 공부상 공장용지이나 남측 일부가 진입로로 이용 중이므로 실제 이용범위와 현황을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제와 채권액 미상 항목이 반영되지 않은 부분이 있으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각·제시외 건물 포함 여부와 기계기구 제외 범위를 매각기일 전 원문으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 공장 경매는 자산 범위가 승부처”
등기부만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2022.11.11 농협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 강제경매개시결정은 소멸합니다. 점유자도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 이 물건은 주거용 부동산처럼 권리만 깨끗하다고 끝나는 물건이 아닙니다. 공장 가동에 필요한 기계기구 설비가 매각에서 제외되고, 동일 유형의 실거래 비교값도 없어 신건 최저가 2,207,311,350원의 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 가격·설비·점유관계 검증이 필요한 공장형 경매”입니다.
