광주지방법원 2026타경50805. 광양시 중동 수하임1차 15층 1501호, 현재 아파트로 이용 중인 물건입니다. 사용승인일은 2021.12.15이고 건물은 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 20층입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이며, 주택도시보증공사가 2026.06.12 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 140,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 2022.01.03 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 2025.01.24 등기된 이운수의 주택임차권과 2026.06.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 1명이고, 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50805 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 15층 1501호 · 도로명 오류로 56 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상20층 · 제15층 제1501호 · 사용승인 2021.12.15 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 193,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
등기상 우리은행 근저당은 2022.01.03 접수됐고, 이운수의 주민등록·점유개시는 2022.01.11입니다. 따라서 임차인은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 확인됩니다. 임차보증금은 140,000,000원이고 확정일자는 2021.12.28, 배당요구일은 2025.01.24입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 현재 배당 가정상 0원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이운수 전유부분의 건물전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2022.01.11 | 2021.12.28 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2025.01.24 | 매수인 승계 없음 |
② 가격 판단 — 신건 193,000,000원, 실거래 검증은 별도
현재 최저매각가는 감정가와 같은 193,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 단지 수하임1차는 105세대, 사용승인일은 2021.12.15이며 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회로 집계돼 있습니다.
다만 이 물건의 감정가·최저가와 직접 비교할 동일 면적 실거래 가격이 확인되지 않아, 193,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 권리상 인수 0원이라는 점을 가격 메리트로 혼동하면 안 됩니다. 실질취득액은 현 회차 기준 193,000,000원이며, 가격 판단은 별도의 실거래 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,502,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 189,498,000원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,502,000원 차감 후 우리은행에 189,498,000원이 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 8,285,102,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 193,000,000원 | 189,498,000원 | 8,285,102,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 154,400,000원 | 151,438,400원 | 8,323,161,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 123,520,000원 | 120,990,720원 | 8,353,609,280원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 동광양중학교 남서측 인근이며, 주변에는 아파트단지·근린상가·주택·학교가 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일 2021.12.15, 철근콘크리트구조 지하3층·지상20층 건물의 15층 1501호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·경보·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 20m의 아스팔트 포장도로에 접하고 단지 내 진입로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 아파트부지로 이용 중이며 공시지가는 793,300원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 대조. 을구 1번 8,334,600,000원과 을구 1-1 변경 80,760,000원·공동담보 해제의 관계를 원등기로 확인하세요.
- 임차권 확인. 이운수의 전입은 2022.01.11로 말소기준 2022.01.03 이후입니다. 배당요구 및 임차권등기 상태도 매각물건명세서 원문과 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 체납관리비. 현황조사서상 2026년 6월 기준 체납관리비가 988,870원입니다. 실제 납부·승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 현 최저가는 193,000,000원이나 실거래 비교 근거가 확인되지 않습니다. 동일·유사 면적의 최근 거래가격 확인이 선행돼야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0, 승부처는 가격 검증
이 사건은 임차보증금 140,000,000원의 임차권이 존재하지만, 전입일이 우리은행 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 보증금 때문에 실질취득액이 불어나는 유형은 아닙니다. 현 회차 실질취득액은 최저가와 같은 193,000,000원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 비교 가능한 실거래값이 확인되지 않는 상태라 193,000,000원이 시세 대비 유리하다고 평가할 수 없습니다. 여기에 체납관리비 988,870원, 민간임대주택등기, 그리고 근저당 변경등기까지 확인할 항목이 남아 있습니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 확인 후 판단”입니다.
