광주지방법원 2026타경50813. 광양시 중동 ‘수하임2차’ 201동 15층 1502호 아파트입니다. 감정평가상 28층 건물의 15층이며, 현재 아파트로 이용 중입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2026년 6월 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권액은 222,000,000원입니다.
권리의 중심은 2022년 11월 7일 우리은행 근저당입니다. 최초 등기에는 채권최고액 20,762,000,000원이 기재돼 있고, 바로 같은 날 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 120,000,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 제공된 배당 산정은 20,762,000,000원을 기준으로 작성돼 있어, 실제 배당 판단 전에는 변경등기 원문 확인이 반드시 선행되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50813 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 15층 1502호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 28층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 단지 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31 준공 |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 근저당 변경등기가 변수
임차인 박연미의 임대차계약일은 2020.07.20이지만, 대항력 판단에 직접 연결되는 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2022.12.16입니다. 말소기준인 우리은행 근저당 설정일 2022.11.07보다 늦으므로 선순위 대항력을 갖는 구조가 아닙니다. 2025.06.18 임차권등기 역시 말소기준 이후이며, 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 주민등록·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박연미 | 222,000,000원 | 2022.12.16 | 2022.12.16 | 선순위 없음 | 후순위 | 인수 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차권등기상 보증금은 222,000,000원이며, 2025.06.18 배당요구가 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 임차인으로 표시된 사람은 없습니다.
② 가격 판단 — 신건 3억원, 실거래 금액 확인 전 저평가 판단 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 300,000,000원으로, 아직 유찰이 없는 신건입니다. 매수인 인수가 0원이므로 가격 비교의 기준은 최저가와 같은 실질취득 300,000,000원입니다. 다만 이 사건에는 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않아, 현재 3억원을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 가격·시장 지표 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 300,000,000원 | 현재 최저가와 동일 |
| 현재 최저가 | 300,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 240,000,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 192,000,000원 | 감정가 64% |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.6회 | 가격 결정 시 참고 지표 |
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 295,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제공된 배당 산정표의 숫자를 그대로 반영한 것입니다. 해당 산정은 우리은행 채권최고액 20,762,000,000원을 기준으로 하며, 총 미배당액은 20,689,000,000원입니다. 같은 날 등기된 120,000,000원 변경등기의 효력과 박연미 임차보증금의 실제 배당순위는 원본 서류를 대조해 최종 확정해야 합니다.
④ 민간임대주택·점유 관련 확인사항
갑구에는 민간임대주택등기가 있고, 원인일자는 2020.04.28입니다. 등기 내용에는 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 이 기재의 현재 효력과 경매 매각 후 처리 여부는 입찰 전에 원본과 관계 기관 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 6차선 포장도로, 동측으로 왕복 2차선 포장도로가 개설돼 있고 동측으로 진출입 가능합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 대로2류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 28층 건물의 15층이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지 규모. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공 단지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 원본 확인. 20,762,000,000원 설정과 120,000,000원 변경·공동담보 해제의 정확한 법률효과를 확인해야 합니다.
- 임차권 원문 대조. 박연미의 계약일 2020.07.20, 주민등록·점유·확정일 2022.12.16, 임차권등기 2025.06.18을 등기부·명세서·현황조사서와 다시 맞춰보세요.
- 배당표 재산정. 근저당 변경 효력이 확인되면 우리은행·임차인·주택도시보증공사의 실제 배당순서를 다시 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 현재 효력, 말소 절차, 매각 후 승계 여부를 원본과 관계 기관에서 확인하세요.
- 체납관리비. 2026년 6월 기준 체납관리비는 869,230원입니다. 입찰 전 최신 금액과 공용부분 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 실질취득 300,000,000원이 최근 동일·유사 면적 실거래와 비교해 경쟁력이 있는지 별도로 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 배당구조의 원본 확인
이 사건의 임차인은 박연미 1명이고, 주민등록·점유·확정일자가 모두 말소기준 근저당보다 뒤에 있어 제공된 권리관계상 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다. 현재 최저가 기준 실질취득도 300,000,000원으로 계산됩니다.
다만 이 물건은 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로 끝내기에는 확인할 지점이 큽니다. 최초 우리은행 근저당의 채권최고액 20,762,000,000원과 같은 날 기재된 120,000,000원 근저당 변경·공동담보 해제 사이의 관계가 배당결과를 크게 바꿀 수 있기 때문입니다. 여기에 민간임대주택등기와 222,000,000원 임차보증금까지 얽혀 있습니다. 권리 인수는 낮지만, 배당구조 확인 난도는 낮지 않습니다. 또한 신건 3억원이 시세 대비 싼지 판단할 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 가격 측면에서는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
