광주지방법원 2026타경50820. 광양시 중동 수하임2차 202동 25층 2504호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 301,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 이 사건은 가격보다 먼저 임차권을 봐야 합니다. 을구 2번에는 윤남기 명의의 주택임차권이 등기되어 있고 임차보증금은 225,000,000원입니다. 임대차계약일자는 2020.08.19, 등기 기재상 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.11.11, 확정일자는 2022.11.03입니다.
현재 말소기준으로 산정된 권리는 2026.06.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 윤남기 임차권등기는 그보다 앞선 2025.04.16에 접수됐고, 등기 권리분석에는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 따라서 단순히 예상배당표의 ‘매수인 인수 0원’만 보고 안전하다고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50820 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 25층 2504호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 28층 건물 내 25층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2022.11.07 소유권보존과 민간임대주택등기가 이루어졌고, 같은 날 우리은행 근저당권도 설정됐습니다. 해당 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있으며, 현재 산정된 말소기준은 2026.06.16 강제경매개시결정입니다. 문제는 그 전에 2025.04.16 윤남기 명의 주택임차권등기가 존재한다는 점입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 주민등록·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤남기 | 225,000,000원 | 2022.11.11 · 2022.11.11 | 2022.11.03 | 2025.04.16 | 대항력 가능·미상 인수주의 |
윤남기는 보증기관 명의의 중복신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 분류되어 있습니다. 배당요구 사실은 확인되지만, 현재 예상배당표에는 이 임차권에 대한 별도 배당이 잡혀 있지 않습니다. 따라서 배당으로 얼마가 소멸하고 얼마가 매수인에게 남는지를 매각물건명세서와 배당요구 원문에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
수하임2차는 176세대이고 2022.10.31 준공된 단지입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래금액이 확인되지 않아, 신건 최저가 301,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 부족합니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 그러나 실거래 시세 근거가 없는 상태에서는 유찰 횟수만으로 ‘몇 회 유찰 후 저렴하다’고 결론 내리는 것도 적절하지 않습니다. 먼저 임차권 인수액을 확정하고, 그 다음 실제 거래가격과 총취득부담을 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,014,000원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 70,986,000원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 주택도시보증공사 청구액 225,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 70,986,000원으로 계산됩니다. 다만 윤남기 임차권의 보증금 배당 및 인수관계와는 별도로 대조가 필요하며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 301,000,000원 | 225,000,000원 | 0원 | 70,986,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 240,800,000원 | 225,000,000원 | 0원 | 11,628,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 192,640,000원 | 189,143,040원 | 35,856,960원 | 0원 |
2회 유찰해 매각가가 192,640,000원으로 내려가면 신청채권자 기준 미배당액이 35,856,960원 발생합니다. 하지만 이 수치는 신청채권 배당 부족분일 뿐, 윤남기 임차권의 매수인 인수액을 확정해 주는 숫자는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근으로, 주변은 아파트 단지 위주의 공동주택·학교시설·중소규모 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 28층 건물 내 25층이며, 위생·급배수·도시가스 난방·화재탐지·소화전·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 및 도로와 평탄한 장방형 토지이며, 동측 왕복 2차선 규모 포장도로에 단지 주출입로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 중심상업지역이며 대로2류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 거주인이 부재해 내부 출입 및 확인이 불가능했고, 내부상태는 통상적인 현상 및 관리상태를 상정해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 여부. 윤남기 임차보증금 225,000,000원이 실제 매수인에게 어느 범위까지 인수되는지 매각물건명세서 원본과 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 대항력은 단정 금지. 현재 판정은 대항력 가능·미상입니다. 등기상 주민등록·점유개시일 2022.11.11과 확정일자 2022.11.03의 효력을 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 인수가 전액 남는다면 신건 기준 실질취득 부담은 최대 526,000,000원입니다. 최저가 301,000,000원만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 시세 검증. 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래금액이 확인되지 않아 현재 가격이 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
- 체납관리비. 2026년 6월 기준 체납관리비가 841,510원으로 확인됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.07 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 권리관계와 매각 후 처리도 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.01억짜리 신건”으로만 보면 위험하다
이 사건의 핵심은 감정가도, 유찰 횟수도 아닙니다. 윤남기 임차보증금 225,000,000원의 처리입니다. 임차권등기는 현재 산정된 말소기준인 2026.06.16 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 등기 권리분석에는 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 그 상태에서 전액 인수를 가정하면 신건의 실질취득 부담은 526,000,000원까지 올라갑니다.
반대로 예상배당 계산에서는 매수인 인수를 0원으로 산정하고 있어 두 판단이 충돌합니다. 이 차이를 해소하지 않은 채 응찰하는 것은 권리분석상 위험합니다. 실거래 비교자료도 없어 3.01억이 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다. 가격보다 먼저 임차권의 배당·소멸·인수 범위를 확정해야 하는 사건이며, 그 확인 전까지는 낮은 등급으로 보는 것이 타당합니다.
