광주지방법원 2026타경50826. 광양시 중동 수하임1차 12층 1201호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2022년 1월 3일 소유권보존과 함께 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2025년 등기된 박선미의 주택임차권과 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차권입니다. 박선미의 임대차계약일은 2020.01.13이지만, 대항력 판단에 중요한 주민등록일자는 2022.01.21, 점유개시는 2022.01.24입니다. 말소기준 근저당의 접수일 2022.01.03보다 늦기 때문에 이 임차권은 대항력이 없습니다. 보증금은 140,000,000원이고 배당요구도 확인되지만, 매각으로 임차권이 소멸하므로 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50826 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 12층 1201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 20층 공동주택 내 12층 1201호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 건물 준공 | 2021.12.15 |
| 단지 규모 | 105세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권은 소멸
갑구에는 2022.01.03 민간임대주택등기도 있습니다. 등기 문구에는 이 주택이 임대사업자의 임대의무기간 동안 계속 임대되어야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 이 항목은 일반적인 담보권·가압류와 성격이 다르므로 매각 후 처리 관계를 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박선미 전유부분의 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2022.01.21 / 2022.01.24 | 2022.01.12 | 2025.01.24 배당요구 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 해당 없음 |
말소기준은 2022.01.03 우리은행 근저당입니다. 박선미의 확정일자 2022.01.12, 전입 2022.01.21, 점유개시 2022.01.24 모두 그보다 뒤이므로 선순위 근저당보다 후순위입니다. 임차보증금은 140,000,000원이지만 매수인 승계 대상이 아니며, 제공된 매각가 184,000,000원 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,376,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 180,624,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
184,000,000원 가정에서는 집행비용 3,376,000원을 제외한 매각대금이 우리은행 근저당 배당으로 소진됩니다. 총 채권액 8,474,600,000원 중 예상 배당은 180,624,000원이고 미배당은 8,293,976,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 184,000,000원 | 8,293,976,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 147,200,000원 | 8,330,260,800원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 117,760,000원 | 8,359,288,640원 | 0원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 붙는 구조가 아닙니다. 따라서 최저가가 147,200,000원이나 117,760,000원으로 내려가는 시나리오에서도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 184,000,000원·147,200,000원·117,760,000원 중 어느 가격대가 실제 시세 대비 저렴한지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시청 북측 인근에 위치하고 부근은 상가지대로서 주거환경이 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정이 양호하고, 대지권 목적 토지는 중로에 접해 출입도로 상태도 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 공동주택·오피스텔·근린생활시설 건물 내 12층 1201호이며, 급·배수·난방·급탕·위생·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 토지 공시지가는 793,300원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 점유·하자. 현 공실로 조사됐으며 임대내역은 미상입니다. 제반설비 등의 하자 여부에 유의가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 날짜 재확인. 말소기준 2022.01.03, 확정일자 2022.01.12, 전입 2022.01.21, 점유 2022.01.24의 선후관계를 원본과 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 채권최고액 8,334,600,000원 설정과 80,760,000원 변경·공동담보 해제 기재의 관계를 반드시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 확인하세요.
- 체납관리비. 2026년 6월 기준 체납관리비가 788,860원으로 조사돼 있으므로 최신 금액과 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 공실·설비 상태. 현 공실이고 제반설비 하자 여부에 유의가 필요하므로 내부 상태를 확인할 수 있는 자료를 점검하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 184,000,000원이지만 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 할인율만으로 적정가를 결정하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 가격과 특수등기는 별도 문제
박선미의 보증금은 140,000,000원이지만 전입·점유가 2022.01.03 우리은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 권리분석의 가장 큰 위험인 대항력 임차보증금 승계는 확인되지 않습니다.
반면 이 사건을 단순한 “권리 깨끗한 신건”으로만 보면 안 됩니다. 갑구에는 민간임대주택등기가 있고, 을구 근저당에는 8,334,600,000원 설정과 80,760,000원 변경·공동담보 해제 기재가 함께 존재합니다. 현 공실 상태의 설비 하자 여부와 788,860원 체납관리비도 확인 대상입니다. 또 실거래 가격 기준이 확인되지 않으므로 신건 184,000,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 인수 위험은 낮지만, 가격 검증과 특수등기 확인을 마친 뒤 접근할 물건입니다.
