광주지방법원 2025타경51426. 전라남도 목포시 산정동 1424-20 일원의 대지·토지 및 근린생활시설이 함께 관련된 경매입니다. 건물은 제1종근린생활시설로, 1층 판매장과 2~3층 음식점, 4층 주택으로 이용되는 4층 건물 및 주방으로 이용되는 단층 건물이 확인됩니다. 매각은 제시외 건물과 수목을 포함하는 일괄매각 형태이지만, 타인 소유 이동식 창고와 냉동창고는 제외됩니다.

가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 1,957,192,080원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 876,822,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 실제 거래가격이나 수익성을 검증한 결과는 아닙니다. 특히 일반 아파트가 아닌 상업용 토지·건물은 점유자, 실제 영업상태, 건물 활용도, 금융조달 및 재매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 확인

말소기준권리는 2019.11.05 설정된 목포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,249,000,000원이며, 토지와 건물에 공동담보 관계가 기재되어 있습니다. 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정 및 목포시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2025.07.29에는 위 근저당권 중 811,070,000원에 해당하는 확정채권 일부가 농림수산업자신용보증기금관리기관으로 이전된 등기가 있습니다. 이는 별도로 설정된 새로운 근저당권이 아니라 기존 근저당권의 일부 이전이므로, 기존 채권최고액에 다시 더하여 계산하면 안 됩니다. 실제 배당받을 권리자의 범위와 금액은 채권양도 관계 및 배당절차를 통해 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 조사 — 대항력 미상 사례를 놓치면 안 된다

현황조사 및 매각물건명세서 등에 나타난 임차·점유 관련 표기는 10건입니다. 다만 같은 104호에 여러 이름이 기재되어 있고 주국준과 주국준. 표기가 중복되었을 가능성도 있으므로, 이 숫자를 독립된 임차인 수나 확정된 보증금 합계로 간주해서는 안 됩니다. 실제 임차계약별 인원과 점유 범위를 구분하는 작업이 필요합니다.

대항력 표시는 조사기록에 기재된 판정과 말소기준권리의 선후관계를 반영한 것입니다. 실제 대항력은 해당 부분의 인도, 주민등록 또는 사업자등록, 임대차 유형 및 권리취득 시점까지 확인해야 최종 판정할 수 있습니다. 우선변제 역시 확정일자만으로 확정되지 않습니다.

또한 주제훈, 주국준., 주정서 등은 보증금이 미상으로 표시되어 있습니다. 보증금 미상이라는 사실 자체가 대항력을 의미하지는 않지만, 실제 계약조건을 확인하지 않은 채 임차관계가 모두 정리되었다고 판단해서도 안 됩니다. 4층 주택의 실제 점유관계까지 포함하여 조사해야 합니다.

보증기관 대위·승계 신고로 표시된 항목은 없습니다. 다만 근저당권의 일부 채권양도는 임차보증금 대위변제와는 구별됩니다. 실제 임차인 수와 계약별 보증금은 중복 기재 여부를 대조한 뒤 확정해야 합니다.

③ 가격 및 유찰 시나리오 — 할인율과 시세는 다르다

현재 최저매각가 876,822,000원은 감정가의 44.8%입니다. 감정가에서 크게 내려온 것은 맞지만, 이를 곧바로 실거래 시세 대비 저가매수 기회로 해석할 수는 없습니다. 동일 용도의 최근 거래가격과 임대수익 자료가 확인되지 않았기 때문입니다.

각 회차의 최저매각가 및 채권 미배당액은 해당 매각가를 가정한 시나리오입니다. 실제 매각 결과와 배당액은 입찰가, 채권신고 및 우선배당 항목 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 876,822,000원 가정)

예상배당에서는 집행비용 11,168,220원을 제외한 865,653,780원이 근저당권 관련 채권에 배당되며, 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원입니다. 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 1,383,346,220원입니다.

이 미배당액은 매수인이 그대로 떠안는 금액을 뜻하지 않습니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하는 것이 원칙이므로, 채권자의 회수 부족액과 매수인의 권리 인수액은 명확히 구별해야 합니다. 또한 신청채권자의 청구금액은 1,210,610,395원으로, 근저당권의 채권최고액 2,249,000,000원과 다른 개념입니다.

본 배당 추정은 근저당 채권최고액 기준이며, 근저당권 일부 이전에 따른 채권자별 실제 배당액, 당해세, 임차인의 최우선변제, 우선배당될 수 있는 기타 금액은 별도로 확정되지 않았습니다. 실제 배당순위 및 금액은 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 전라남도 목포시 산정동에 소재하며, 자동차공업사와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 간선도로변에 위치하며 차량통행 등 제반 교통여건은 양호한 것으로 조사되었습니다. 토지의 도로접면은 광대로 한면입니다.
• 토지이용. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 도시지역·중점경관관리구역에 포함되고, 대로1류 및 근린공원과 접하는 것으로 확인됩니다. 공시지가는 363,700원/㎡입니다.
• 건물 이용. 2019.10.28 사용승인을 받은 일반철골구조 건물로, 4층 건물은 판매장·음식점·주택으로, 단층 건물은 주방으로 이용되고 있습니다. 혼합 용도에 따른 실제 사용 적법성과 임대가능 부분을 확인해야 합니다.
• 시설. 4층 건물에는 급배수·위생·난방·화재경보·승강기설비 등이, 단층 건물에는 급배수설비 등이 기재되어 있습니다. 실제 작동상태와 유지관리 비용은 현장 점검이 필요합니다.
• 공부 관계. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 제시외 시설과 이동식 창고의 소유권·매각 포함 여부는 별도로 구분해야 합니다.
• 환금성. 판매장·음식점·주택이 혼합된 상업용 부동산입니다. 동일한 형태의 비교거래가 제한될 수 있고, 향후 매수자 확보와 금융조달 가능성이 주거용 아파트보다 복잡할 수 있습니다. 3회 유찰된 상황에서 실거래와 임대수익 검증이 중요합니다.

⑥ 특수 매각조건 — 타인 소유 시설과 일괄매각

반면 제시외 건물 및 수목은 일괄매각에 포함된다고 기재되어 있습니다. 목록 1 일부 지상에는 조경 수목이 식재되어 있으며, 목록 1·2는 일단의 상업용 부지로 이용되고 있습니다. 인접지인 산정동 1424-21은 주차장으로 이용 중이지만, 이를 본 경매의 취득 대상에 포함된 토지라고 단정할 수 없습니다.

실제 영업과 주차가 인접 토지에 의존하는 구조라면 그 토지에 관한 사용권원이 계속 유지되는지 검토해야 합니다. 현재의 사용상태가 낙찰 후에도 당연히 보장되는 것은 아닙니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유상식의 대항력 확인. 1층 102호 신안수산의 인도·주민등록 또는 사업자등록 등 대항요건과 임대차계약일을 대조하여 2019.11.05 근저당보다 우선하는지 확인해야 합니다. 미배당 보증금 승계 가능성의 핵심입니다.
• 중복 임차인 정리. 1층 104호 최정희·채승용, 주국준·주국준. 등의 신고 관계를 확인하고, 실제 독립 임차계약 수와 보증금을 확정해야 합니다.
• 미상 보증금과 배당요구. 주제훈·주국준.·주정서의 보증금 및 점유관계, 배당요구 여부를 확인합니다. 소액임차인 최우선변제 가능성도 별도로 검토해야 합니다.
• 4층 주택 및 전체 명도. 판매장과 음식점뿐 아니라 주거로 사용 중인 부분의 실제 점유자를 확인해야 합니다. 낙찰 후 명도 협의와 인도 절차를 고려해야 합니다.
• 창고·냉동창고 소유권. 매각에서 제외된 시설의 소유자, 위치, 사용권원, 이동·철거 가능 여부와 비용을 확인합니다.
• 주차장 사용권원. 인접지 1424-21을 주차장으로 이용하는 법적 근거 및 낙찰 후 계속 사용할 수 있는지 검토합니다.
• 담보권 일부 이전. 목포수산업협동조합에서 농림수산업자신용보증기금관리기관으로 일부 이전된 811,070,000원 관련 채권관계 및 배당순위를 확인합니다.
• 실질취득원가 산정. 낙찰가뿐 아니라 취득 관련 세금, 명도비, 시설 보수비, 제외시설 관련 비용 및 확인된 보증금 인수액을 반영합니다.
• 시세·수익성 검증. 인근 유사 상업용 토지·건물의 최근 실거래와 실제 임대수익, 공실률, 유지관리 비용을 조사합니다. 감정가 대비 할인율만을 매수 근거로 삼지 않습니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 매각목록 및 현황도를 입찰 전에 최신 상태로 확인합니다. 입찰보증금과 매각조건도 법원 공고를 기준으로 점검해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 44.8%라도, 안전한 저가매수는 별개다”

이 물건은 숫자만 보면 매우 큰 폭으로 가격이 내려온 경매입니다. 감정가 1,957,192,080원에서 현재 최저매각가 876,822,000원까지 낮아졌습니다. 이미 3회 유찰되었고, 근저당권과 후순위 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그럼에도 단순한 권리 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 유상식의 대항력 미상, 중복 가능성이 있는 임차인 신고, 보증금이 불분명한 점유자, 매각에서 제외되는 타인 소유 창고시설, 인접지 주차장 이용 문제가 남아 있기 때문입니다. 상업용 부동산이라는 특성상 실제 수익성과 매각 후 활용 가능성도 중요합니다.

현재 배당표에 나타난 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 확인되지 않은 선순위 임차인의 미배당 보증금까지 확정적으로 배제한다는 의미가 아닙니다. 감정가 대비 44.8%라는 할인율 역시 실거래 시세보다 저렴하다는 증거로 사용할 수 없습니다.

결론은 가격 판단보다 권리·점유·매각범위 확인이 먼저라는 것입니다. 특히 유상식의 대항력과 제외시설의 처리 문제를 명확히 하고, 실제 시세 및 수익성을 검증한 뒤 응찰 여부와 가격을 결정하는 것이 적절합니다. 현재 단계에서는 추가 조사를 전제로 한 조건부 검토 물건으로 판단합니다.