광주지방법원 2025타경51426. 목포시 산정동 소재 부동산으로, 감정 이용상태는 제1종근린생활시설입니다. 기호3은 1층 판매장, 2~3층 음식점, 4층 주택, 기호4는 주방으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2019.11.05 설정된 목포수산업협동조합 근저당권 채권최고액 2,249,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 1,096,027,000원으로 2회 유찰 상태이며, 신청채권자의 청구액은 1,210,610,395원입니다.

등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2022년 김민조의 강제경매개시결정은 취하로 말소됐고, 같은 해 설정된 김민조 근저당권 78,000,000원도 2023.04.06 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 신청채권자인 목포수산업협동조합의 근저당권이 말소기준이며, 이후 임의경매개시결정과 목포시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기보다 점유·임차관계에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계는 별도 확인

말소기준은 2019.11.05 목포수산업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권 중 811,070,000원은 2025.06.26 확정채권일부양도를 원인으로 농림수산업자신용보증기금관리기관에 일부 이전됐습니다. 이는 별도의 신규 보증금을 더하는 것이 아니라 동일 근저당권의 일부이전 내역입니다. 2025.09.10 임의경매개시결정과 2025.11.10·2026.02.24 목포시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다.

② 임차인·점유자 — 유상식만 전입일 미상

생선창고 주식회사 어업회사법인, 최정희, 채승용, 주제훈, 주국준, 김유주, 주국준., 주정서, 창고는 확인된 전입일이 모두 2019.11.05 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없는 것으로 기재돼 있습니다. 반면 유상식은 전입일 자체가 미상입니다. 배당요구일은 2025.12.10이지만 전입일이 확인되지 않는 이상 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.

③ 가격 — 2회 유찰, 그러나 시세 비교 근거는 없다

감정가는 1,957,192,080원, 현재 최저매각가는 1,096,027,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰, 감정가의 56%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 767,218,900원, 4회 유찰 시 537,053,230원으로 제시돼 있습니다.

다만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’, ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 수는 없습니다. 이 물건은 제1종근린생활시설로 판매장·음식점·주택이 혼재하고 토지와 건물의 일괄매각 조건까지 있어, 가격 판단은 감정가 할인폭이 아니라 해당 상업용 부동산의 실제 거래·임대수익·점유상태를 함께 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,096,027,000원 가정)

현재 가정에서는 목포수산업협동조합 근저당권에 1,082,666,730원이 배당되고 1,166,333,270원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 계산액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 매각조건·물건 특성

• 일괄매각. 제시외 건물 및 수목을 포함해 일괄매각하는 조건입니다.
• 매각 제외. 목록1·2 지상에 소재한 타인 소유 이동식 창고 및 냉동창고는 매각에서 제외됩니다.
• 토지 이용. 목록1·2는 일단의 상업용으로 이용 중이고, 인접지 1424-21을 주차장으로 이용 중입니다.
• 건물 이용. 목록3은 1층 판매장, 2~3층 음식점, 4층 주택으로 이용 중이고 목록4는 주방으로 이용 중입니다.
• 제시외 점유물. 본건 지상에 임차인 등이 설치한 이동가능한 조립식 창고 등이 소재합니다.

⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 전라남도 목포시 산정동 소재 ‘목포삼학등학교’ 남서측 인근이며 자동차공업사·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 간선도로변에 입지해 차량통행 등 제반 교통여건이 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 토지면적 817.8㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 광대로 한 면에 접합니다. 공시지가는 363,700원/㎡입니다.
• 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역·도시지역·중점경관관리구역에 포함되고, 대로1류 및 근린공원에 접합니다.
• 건물. 일반철골구조 기타지붕 건물로 사용승인일은 2019.10.28이며, 급배수·위생·난방·화재경보·승강기 설비 등이 기재돼 있습니다.
• 공부와의 차이. 없음으로 평가됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유상식 전입일 확인. 보증금 30,000,000원·배당요구 2025.12.10은 확인되지만 전입일이 미상입니다. 말소기준일 2019.11.05 전후 여부를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
• 배당표와 임차관계 분리. 현재 자동 배당에서는 매수인 인수 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 유상식의 대항력도 확정되지 않았습니다.
• 이동식 창고·냉동창고. 타인 소유 시설은 매각 제외이므로 소유관계, 철거·존치, 영업상 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 인접지 주차장. 1424-21을 주차장으로 이용 중인 사실과 본건 매각 범위를 구분해 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 56%지만 실거래 시세 자료가 없으므로 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 다수 점유관계. 판매장·음식점·주택 등 여러 공간이 사용 중이므로 낙찰 후 명도 범위와 각 점유자의 실제 사용부분을 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 ‘유상식 전입일’을 확인할 물건

이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리가 분명하고 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 유상식의 전입신고일이 미상인 상태에서는 이 숫자를 최종 확정값처럼 받아들여서는 안 됩니다. 다른 확인된 전입은 모두 2019.11.05 이후지만 유상식만 기준일 전후를 판정할 수 없기 때문입니다.

가격도 마찬가지입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가라는 결론은 낼 수 없습니다. 게다가 판매장·음식점·주택이 혼재하고, 일괄매각·제시외 건물 및 수목 포함·타인 소유 이동식 창고 및 냉동창고 제외라는 조건도 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 유상식 전입일 확인 → 매각범위·점유범위 확인 → 실제 상업용 시세 검증의 순서입니다.