부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 56%까지 내려왔지만, 핵심은 임차보증금 1억8580만원 임차권입니다. 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 임차권등기가 존재하고 보증기관 대위변제 구조가 얽혀 있어 권리관계를 반드시 확인해야 하는 물건입니다.

감정가

207,000,000원

아파트

최저가

115,920,000원

2회 유찰

임차권

185,800,000원

박은영

매수인 인수

0원

등기상 소멸 구조

광주지방법원 2025타경51486. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 1동 1502호 아파트입니다. 소유자는 향원주택주식회사이며, 2020년 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·강제경매·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건의 핵심은 단순한 권리 소멸 여부가 아닙니다. 을구 3번에 등록된 주택임차권 박은영(보증금 185,800,000원)이 존재합니다. 전입일은 2020.05.27로 말소기준권리인 우리은행 근저당(2020.04.23) 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 임차권등기와 배당요구가 있어 배당 구조를 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	광주지방법원 2025타경51486
소재지	전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 15층1502호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 15층 1502호
소유자	향원주택주식회사
감정가 / 최저가	207,000,000원 / 115,920,000원
매각기일	2026.07.20
신청채권자	주택도시보증공사

① 권리 흐름 — 임차권 확인이 핵심

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
박은영	185,800,000원	없음	확인 필요	없음

임차인은 2024.04.08 임차권등기명령으로 등기되었습니다. 주민등록일자는 2020.05.27이며, 말소기준권리인 우리은행 근저당 2020.04.23보다 후순위입니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 보기는 어렵지만, 임차권등기 자체와 배당요구 여부를 기준으로 배당 절차를 확인해야 합니다.

② 예상배당표 (매각가 115,920,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,422,880원
우리은행 근저당	8,366,400,000원	113,497,120원
원우기술개발 근저당	36,000,000원	0원
장종수 가압류	200,000,000원	0원
주택도시보증공사	185,800,000원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

2회 유찰 후 최저가는 감정가의 56% 수준입니다.

③ 가격 판단 — 낮아진 가격보다 권리 확인

현재 최저매각가는 115,920,000원으로 감정가 207,000,000원 대비 낮아졌습니다. 다만 남교크레지움에듀파크는 83세대 규모이며 최근 매매 거래 정보는 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 유찰 할인율만으로 저평가를 판단하기 어렵습니다.

⚠️ 임차권 리스크 임차보증금 185,800,000원 임차권이 존재합니다. 대항력은 없지만 임차권등기와 배당요구가 있어 배당 결과 및 보증기관 관계 확인이 필요합니다.

✅ 권리 소멸 구조 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인이 직접 인수하는 등기상 권리는 0원입니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 박은영 임차보증금 185,800,000원 임차권등기 존재 여부와 배당 결과를 확인해야 합니다.
보증기관 관계. 매각물건명세서상 신청채권자는 임차보증금 대위변제자입니다.
유찰 가격. 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 권리 확인 없이 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다.
등기 원본 확인. 임차권등기·근저당·압류 관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리 구조가 먼저”

이 물건은 감정가 대비 56%까지 내려온 아파트라는 점은 매력 요소입니다. 하지만 핵심 판단 기준은 가격이 아니라 임차권입니다. 박은영 임차권 185,800,000원은 대항력은 없지만 배당 구조에 영향을 주는 주요 권리입니다. 매수인은 최저가만 바라보기보다 임차권 및 배당 관계를 확인한 뒤 입찰 전략을 세워야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-20	유찰	2억 700만원
2	2026-06-08	유찰	1억 4,490만원
3	2026-07-20	대기	1억 1,592만원

부동산강제경매

2회 유찰로 가격은 내려왔지만, 임차권 리스크를 확인해야 한다 — 목포 남교크레지움에듀파크 1502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 확인이 핵심

② 예상배당표 (매각가 115,920,000원 가정)

③ 가격 판단 — 낮아진 가격보다 권리 확인

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 권리 구조가 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (7장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고