광주지방법원 2025타경51509. 전라남도 무안군 청계면 상마리 102의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지면적은 291.0㎡이고, 건물은 1978-09-30 사용승인된 목조 강판기와지붕 단층 단독주택입니다. 감정가 53,041,550원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 23,762,000원으로 감정가의 44.8% 수준입니다.
등기상 담보권은 없고, 2025.03.21 신한카드 주식회사의 가압류 6,216,747원이 말소기준권리입니다. 2025.09.29에는 이 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 등기권리만 보면 매각으로 소멸하는 구조지만, 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 오순남의 전입일이 2024.01.17로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 이를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없으며, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51509 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 상마리 102 · 전라남도 무안군 청계면 하마정길 34-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 |
| 토지 | 291.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 |
| 건물 | 목조 강판기와지붕 단층 · 사용승인일 1978-09-30 |
| 소유자 | 오광복 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 53,041,550원 / 23,762,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 6,417,710원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 전입이 앞선다
현재 소유자는 오광복입니다. 2018.12.26 매매를 원인으로 2018.12.27 소유권이전등기를 마쳤습니다. 말소기준권리는 2025.03.21 신한카드 주식회사의 가압류 6,216,747원이고, 이후 2025.09.29 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차·점유 관계 — 보증금 확인 전 가격 판단 금지
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오순남 | 미상 | 2024.01.17 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
오순남은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인됩니다. 전입신고는 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 특히 보증금이 남아 매수인이 인수해야 하는 구조라면 실질취득가는 낙찰가에 그 인수액을 더해 계산해야 하므로, 현재 최저가 23,762,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 44.8%까지 내려왔어도 시세 메리트는 확정 못 한다
현재 최저매각가는 23,762,000원으로 감정가 53,041,550원의 44.8%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 19,009,600원, 5회 유찰 시 15,207,680원입니다. 다만 이 사건에는 비교할 최근 실거래 자료가 없고 선순위 전입자의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 23,762,000원 | 44.8% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 19,009,600원 | 35.84% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 15,207,680원 | 28.67% | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 23,762,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 827,716원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,216,747원 | 6,216,747원 |
| 2. 갑구 5번 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,717,537원 |
예상배당에서는 신한카드 주식회사 가압류 청구금액 6,216,747원이 전액 배당되고 채권 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 16,717,537원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 전입자의 보증금 미상 문제는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 토지 붕괴·경계 문제
- 토지. 291.0㎡, 지목은 대이며 완경사·부정형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 공시지가. 23,400원/㎡입니다.
- 건물. 목조 강판기와지붕 단층 단독주택이며 사용승인일은 1978-09-30입니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 하마정마을 내에 위치하며 농경지·농가주택·자연림 등이 혼재하는 농촌주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하고, 남서측 인근에 시내버스정류장과 간선도로인 청운로가 있습니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중입니다.
- 물리적 위험. 토지 일부 지반이 붕괴된 상태가 감정평가 참고사항에 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 오순남의 보증금 확인. 2024.01.17 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·점유·확정일자·배당요구 여부를 확인해 실제 인수 위험을 계산해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 인수보증금이 확인되면 최저가에 이를 더해 실질취득가를 계산한 뒤 입찰 판단을 해야 합니다.
- 지반 붕괴 확인. 목록1 토지 일부의 붕괴 위치와 범위, 복구 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 경계 확인. 목록2 제시외 건물 일부가 타인 지상에 소재하므로 토지경계와 점유·사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 및 수목 포함 범위를 매각서류와 현황에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 44.8%만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다
감정가 53,041,550원에서 3회 유찰돼 최저가가 23,762,000원까지 내려온 숫자만 보면 눈길이 가는 사건입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2024.01.17 전입한 오순남이 2025.03.21 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 미상이어서 대항력과 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 토지 일부 지반 붕괴와 제시외 건물 일부의 타인 지상 소재도 확인 대상입니다. 가격은 내려왔지만 권리·현황 리스크가 아직 닫히지 않은 사건으로, 보증금과 현장 경계를 확인하기 전에는 최저가 자체를 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다.
