광주지방법원 목포지원 2025타경51521. 전라남도 목포시 대양동 근화희망타운아파트 101동 405호입니다. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치한 아파트로, 철근콘크리트조 15층 건물의 4층에 자리한 남동향 복도식 세대입니다. 비교되는 동일 평형은 전용 59.76㎡대입니다. 감정가 6,300만원에 시작한 경매가 세 번 유찰되면서 최저매각가는 2,822만원 수준까지 내려왔습니다.
소유자는 유한회사씨엔케이로, 2009년 5월 22일 거래가 44,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 여러 근저당권이 설정됐지만 과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 말소기준으로 지정된 권리는 2025년 10월 13일 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 2022년 7월 25일 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 보증금 잔액 56,850,000원으로, 현재 최저매각가보다 큽니다. 신청채권자의 포기 확약이 존재하더라도 등기명의인이 다른 만큼 권리 귀속과 말소 범위를 구분해서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 목포지원 2025타경51521 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 제101동 제4층 제405호 도로명주소: 전라남도 목포시 산양로 40 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 비교 평형 전용 59.76㎡대 · 지상 15층 중 4층 · 남동향 · 복도식 |
| 단지 | 근화희망타운1차 · 294세대 · 1996.06.28 준공 |
| 현장 명칭 | 근화희망타운아파트 (현장 벽체 표기: 하이팰리스) |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 (2009.05.22 소유권이전 · 거래가 44,000,000원) |
| 감정가 | 63,000,000원 |
| 최저매각가 | 28,224,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 58,092,912원 |
| 말소기준권리 | 2025.10.13 갑구 3번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 2022.07.25 을구 7번 한국토지주택공사 · 56,850,000원 |
| 미납관리비 | 약 4,000,000원 (2025.10 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 등기된 임차권
등기부의 흐름은 크게 세 부분입니다. 첫째, 과거 소유권 및 담보권입니다. 한국주택은행, 우리은행, 박종훈 명의 근저당권은 이미 말소돼 현재 매수인이 새로 떠안을 담보권으로 계산하지 않습니다. 둘째, 2022년 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 셋째, 그 후에 들어온 2025년 강제경매개시결정입니다.
② 임차인·보증기관 — 포기 확약의 적용 범위가 관건
확인된 실제 거주 임차인은 0명이며, 현재 점유 및 임대관계는 미상입니다. 임차권등기 명의의 한국토지주택공사는 보증기관 성격의 권리자로 분류되므로, 이를 별도의 실거주 임차인으로 중복 계산하거나 보증금을 이중 합산하지 않습니다. 과거 입주자로 기재된 장정훈은 2018.06.07 전입했다가 2022.05.04 전출한 이력이 있습니다.
| 명의인 / 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 보증기관·임차권등기 건물전부 |
56,850,000원 최초 60,000,000원 중 미반환액 |
가능·미상 기관 명의 전입 없음 · 입주자 전출 |
미확정 확정일자 2018.06.07 |
기관 권리 별도 확인 |
| 임대차계약일 | 2018.06.05 |
|---|---|
| 확정일자 | 2018.06.07 |
| 입주자 전입 | 장정훈 · 2018.06.07 |
| 점유개시일 | 2018.06.18 |
| 입주자 전출 | 2022.05.04 |
| 임차권등기명령 | 2022.07.12 · 광주지방법원 목포지원 2022카임10025 |
| 임차권등기 접수 | 2022.07.25 · 을구 7번 |
| 배당요구 관련 기록 | 2022.07.25 |
| 보증금 잔액 | 56,850,000원 |
신청채권자의 포기 확약은 그 신청채권자가 보유한 권리에 효력이 미치는 것으로 보아야 하며, 확약 범위 밖의 임차권까지 자동으로 소멸한다고 볼 수 없습니다. 한국토지주택공사 명의 임차권에 별도 인수 위험이 남는지 원본으로 확인해야 합니다.
대항력도 확정할 수 없습니다. 기관 자체의 주민등록일은 없고 과거 입주자 장정훈의 전입·전출 기록만 확인됩니다. 임차권등기 전 대항력·우선변제권이 어떻게 성립하고 유지됐는지에 따라 인수 판단이 달라질 수 있습니다. 따라서 현재로서는 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 타당합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 실질취득이 변수
근화희망타운1차의 동일 평형 실거래 12건 평균은 55,258,333원입니다. 다만 과거 고가 거래가 포함될 수 있으므로 가격 판단에는 최근 12개월 평균 54,900,000원과 최신 거래 50,000,000원을 우선합니다. 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -2.5% 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.79㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 14 | 57,600,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 3 | 54,500,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 13 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 59.76㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 전체 12건 평균 | 55,258,333원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 54,900,000원 (9건) |
| 최신 거래 | 2026.03 · 50,000,000원 |
| 거래 최저 / 최고 | 43,000,000원 / 65,000,000원 |
| 최근 가격 추세 | -2.5% (하락) |
| 최저가 / 전체 평균 | 51.1% |
| 최저가 / 최근 평균 | 51.4% |
| 단지 평균 유찰 | 1.5회 |
현재 최저매각가 28,224,000원은 최근 12개월 평균 54,900,000원의 51.4%입니다. 이 경우에는 가격상 여유가 있지만 미납관리비·명도비·취득 부대비용을 별도로 검토해야 합니다.
② 한국토지주택공사 임차권의 보증금 인수가 남는 경우
대항력 있는 임차권이 유효하고, 보증금 56,850,000원이 낙찰대금의 배당 및 잔액 인수로 이어지는 구조라면, 낙찰가를 낮춰도 실질취득액이 보증금 약 56,850,000원으로 고정될 수 있습니다. 이는 최근 평균 54,900,000원과 최신 거래 50,000,000원보다 높습니다.
특히 현재 예상배당에서는 한국토지주택공사에 대한 배당이 별도로 반영되지 않았습니다. 해당 임차권에 배당이 없으면서 보증금 반환의무가 존속하는 경우에는 낙찰대금 외의 부담이 추가될 수 있으므로 실질취득액이 보증금 수준에 고정된다고도 단정할 수 없습니다. 배당순위와 인수 여부를 함께 확인해야 합니다.
따라서 최저가가 시세의 51.4%라는 수치만으로 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 최근 시장 자체도 -2.5% 하락 추세입니다. 권리 정리가 확인되지 않은 상태에서는 낮은 최저가를 근거로 평가등급을 높이기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 908,032원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 | 58,092,912원 | 27,315,968원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | 58,092,912원 | 30,776,944원 |
현재 최저매각가를 기준으로 한 추정에서는 집행비용 908,032원을 공제하고 서울보증보험에 27,315,968원이 배당됩니다. 신청채권자의 미배당액은 30,776,944원입니다. 그러나 신청채권자가 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기한 것으로 명시돼 있어, 이 미배당액이 그대로 매수인의 부담이 되는 것은 아닙니다.
이 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 한국토지주택공사 명의 선순위 임차권의 대항력·배당순위·말소 범위가 확정되지 않았으므로 실제 매수인 부담도 0원이라고 보장할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 권리 문제가 사라지지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 28,224,000원 | 27,315,968원 | 30,776,944원 |
| 4회 유찰 시 | 22,579,200원 | 21,772,774원 | 36,320,138원 |
| 5회 유찰 시 | 18,063,360원 | 17,338,220원 | 40,754,692원 |
최저매각가는 3회 유찰 현재 28,224,000원, 4회 유찰 시 22,579,200원, 5회 유찰 시 18,063,360원으로 내려갑니다. 신청채권자의 미배당액은 그만큼 증가합니다. 다만 신청채권자의 포기 확약이 유효한 범위에서는 그 미배당액을 매수인 인수액으로 그대로 더하지 않습니다.
이 물건은 한국토지주택공사 임차권의 권리관계가 확정되지 않았고 실제 예상배당도 신청채권자 중심으로 계산돼 있습니다. 따라서 이러한 고정 구조가 적용되는지, 또는 매수인이 별도의 보증금 반환부담을 지는지는 추가 확인이 필요합니다.
“더 유찰되면 무조건 더 싸게 산다”는 전략은 인수 위험이 해소된 다음에만 유효합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 1996.06.28 준공된 294세대 단지입니다. 철근콘크리트조 15층 건물 중 4층, 남동향 복도식 세대이며 급배수·위생·난방·소방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도 및 규제. 제2종일반주거지역에 해당하며, 공시지가 기준은 207,100원/㎡입니다. 토지는 부정형 평지의 아파트 부지입니다.
- 현장 명칭. 공부상 근화희망타운아파트로 기재돼 있으나 현장 벽체에는 ‘하이팰리스’로 표시돼 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일 평형 거래는 확인되지만 거래가격이 43,000,000원~65,000,000원으로 벌어져 있습니다. 최신 거래는 50,000,000원이고 최근 추세도 -2.5%로 하락해 매도 시 가격 보수성이 필요합니다.
- 경매 흐름. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회인데 본건은 이미 3회 유찰됐습니다. 낮은 최저가만으로 수요 회복이나 높은 환금성을 추정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한국토지주택공사 임차권 확인. 을구 7번 임차권의 대항력 성립·유지, 보증금 반환채권의 현재 귀속 및 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 포기 확약 원본 확인. 서울보증보험의 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소동의가 한국토지주택공사 명의 임차권까지 포함하는지 명시적으로 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 구별. 한국토지주택공사를 별도 실거주 임차인으로 중복 계산하지 말고, 서울보증보험과의 대위·승계 관계를 확인해 동일 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 인수액 0원 확정 금지. 배당 추정상 0원이라는 것과 실제 선순위 임차권 인수 위험이 없다는 것은 별개입니다. 말소·포기 범위 확인 전에는 총 취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 미납관리비. 2025.10 기준 약 4,000,000원의 체납이 기재돼 있습니다. 현재 미납 잔액과 공용부분·전유부분의 구분, 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 과거 입주자 장정훈의 전출 이력이 있으나 현재 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도·명도 필요 여부를 조사해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 평균 54,900,000원보다 최신 거래는 50,000,000원으로 낮고 최근 가격 추세도 -2.5%입니다. 낙찰가뿐 아니라 인수액·체납관리비·수선비를 포함해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 임차권등기명령, 확약서, 배당요구 관련 서류 및 현황조사서를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,822만원에 사는 집”인지부터 확인해야 한다
이 사건은 경매 초보자가 가격만 보고 접근하기 쉬운 물건입니다. 감정가 6,300만원에서 3회 유찰돼 최저가가 2,822만원 수준으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균의 51.4%에 불과합니다. 숫자만 놓고 보면 매력적으로 보입니다.
하지만 핵심은 누가 어떤 임차보증금 반환채권을 보유하고 있으며, 그 권리가 매수인에게 넘어오는가입니다. 서울보증보험의 대항력 포기와 잔존 보증금 반환청구권 포기·말소동의는 긍정적인 사실입니다. 그렇더라도 등기상 선순위 임차권자인 한국토지주택공사와의 관계가 명확히 정리되지 않은 이상 그 임차권까지 소멸한다고 단정할 수 없습니다.
만약 보증금 56,850,000원이 실질취득액의 기준이 되는 인수형이라면 이미 최근 12개월 평균 54,900,000원과 최신 거래 50,000,000원보다 높습니다. 시장 역시 -2.5% 하락 추세이며 미납관리비 부담도 존재합니다. 더 유찰된다고 반드시 경제성이 좋아지는 구조는 아닙니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 이는 확정적인 보증금 인수를 뜻하는 등급이 아니라, 현재 확인되지 않은 선순위 임차권·확약 범위와 가격·환금성 위험을 함께 반영한 보수적 평가입니다. 한국토지주택공사 임차권의 말소와 매수인 인수액 0원이 명확히 확인된 후에야 저가 매수 가능성을 다시 평가할 수 있습니다.
