광주지방법원 2025타경51521. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 101동 4층 405호입니다. 감정가는 63,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 35,280,000원, 감정가의 56%입니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 권리는 2022년 설정된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임차보증금은 56,850,000원이며, 임대차계약일은 2018년 6월 5일, 확정일자는 2018년 6월 7일, 점유개시일은 2018년 6월 18일로 등기되어 있습니다.
문제는 이 임차권이 2025년 10월 13일 강제경매개시결정보다 앞선다는 점입니다. 일반적인 권리순서만 보면 매수인 인수를 먼저 의심해야 합니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 신청채권자가 임차보증금 대위변제자로서 대항력을 포기하고, 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의했다고 명시돼 있습니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51521 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 제101동 제4층 제405호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.76㎡ · 15층 건물 내 4층 · 남동향 · 복도식 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 (2009.01.08 매매 · 거래가액 44,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 58,092,912원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
| 권리자 | 성격 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 · 주택임차권등기 | 56,850,000원 | 가능·미상 | 미상 | 실질 0원 |
한국토지주택공사는 자료상 보증기관으로 표시돼 있어 실제 임차인과 보증금 대위·승계 관계를 중복하여 계산하면 안 됩니다. 따라서 이 자료에서 확인되는 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 또 주민등록일자는 “없음”으로 기재되고 입주자 장정훈의 2018년 6월 7일 전입과 2022년 5월 4일 전출만 확인되므로, 보증금과 임차권등기만으로 대항력 있음을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 가격 메리트는 있지만 최근 거래는 하락 추세
근화희망타운1차 동일 면적대의 최근 실거래는 12건이며, 전체 평균은 55,258,333원입니다. 다만 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 54,900,000원과 최신 거래 50,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 35,280,000원은 최근 12개월 평균의 64.3%, 최신 거래의 약 70.6% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.79㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 14 | 57,600,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 3 | 54,500,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 13 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 59.76㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 54,900,000원 |
최근 거래 범위는 43,000,000원에서 65,000,000원이고 최신 거래는 2026년 3월 50,000,000원입니다. 현재 최저가 35,280,000원은 이 두 기준보다 낮아 가격상 여유가 있는 구간입니다. 다만 최근 12개월과 그 이전을 비교한 추세가 -2.5%로 내려가고 있어, 과거 65,000,000원 거래를 그대로 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,035,040원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 58,092,912원 | 34,244,960원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 23,847,952원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 1,035,040원을 제외한 34,244,960원이 신청채권자에게 배당되고 23,847,952원이 미배당으로 남습니다. 자료의 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 배당 부족은 커진다
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (56%) | 35,280,000원 | 34,244,960원 | 23,847,952원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (39%) | 24,696,000원 | 23,851,472원 | 34,241,440원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (27%) | 17,287,200원 | 16,576,030원 | 41,516,882원 | 0원 |
유찰될수록 신청채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 유지됩니다. 즉 이 사건의 유찰 리스크는 인수금 증가가 아니라 배당 부족 확대 쪽에 나타납니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조·조적조 평스라브지붕 15층 건물의 4층 405호이며 남동향·복도식입니다. 급배수·위생·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 근화희망타운1차는 294세대, 1996.06.28 준공 단지이며 동일 면적대 실거래 표본이 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 207,100원/㎡이며 부정형 평지의 아파트 건부지입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 현장 벽체에는 아파트 명칭이 “하이팰리스”로 표기됐다는 감정평가 참고사항이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 대항력 포기, 잔존 임차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소동의가 인수 0원 판단의 핵심입니다.
- 임차권 현황 확인. 등기상 보증금은 56,850,000원이지만 보증기관 표시가 있어 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 점유 확인. 입주자 장정훈은 2018.06.07 전입, 2022.05.04 전출로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비. 2025년 10월 기준 미납관리비 약 4,000,000원이 기재돼 있으므로 공용부분 승계 범위와 현재 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -2.5%이므로 65,000,000원대 과거 거래보다 최신 50,000,000원과 최근 12개월 평균 54,900,000원을 우선 기준으로 잡는 편이 합리적입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 매각조건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권의 숫자보다 확약의 효력이 핵심”
겉으로는 2022년 주택임차권 56,850,000원이 먼저 눈에 들어오는 사건입니다. 하지만 이 금액을 최저가 35,280,000원에 그대로 더해 실질취득가를 계산하면 제공 자료의 매각조건을 잘못 읽게 됩니다. 매각물건명세서의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소동의를 반영한 매수인 실질 인수는 0원이고, 따라서 실질취득가는 현재 최저가와 같은 35,280,000원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 54,900,000원의 64.3%, 최신 실거래 50,000,000원의 약 70.6%여서 가격 측면에서는 분명한 여유가 있습니다. 다만 거래 추세가 -2.5%로 하락하고 있고, 미납관리비 약 4,000,000원과 확약·말소 조건의 원문 확인이 남아 있습니다. 가격은 매력적이지만, 승부처는 임차권 포기 확약의 정확한 효력을 입찰 직전까지 확인하는 것입니다.
