한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 임차권등기 조용철의 임차보증금 185,800,000원이 존재하며, 전입신고일 미상으로 대항력 판정이 확인되지 않은 상태입니다. 낙찰 전 임차권 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.
감정가
206,000,000원
최초 평가액
최저가
115,360,000원
2회 유찰 · 56%
임차보증금
185,800,000원
임차권등기
매수인 인수
0원
등기상 소멸 기준
광주지방법원 2025타경51538. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 1동 1202호 아파트입니다. 권리 구조의 중심은 2020년 설정된 우리은행 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 을구에 등록된 주택임차권이 있어 단순히 “근저당 이후 권리라 안전하다”라고 보기 어렵습니다.
특히 임차권등기 조용철의 보증금은 185,800,000원으로 현재 최저매각가 115,360,000원보다 큽니다. 대항력 여부가 확정되지 않은 상태이므로 낙찰 전 임차인의 권리관계를 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51538 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 12층1202호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 72.7487㎡ · 제12층 1202호 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 115,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,659,531원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 임차권 확인 필요
말소기준권리는 2020.04.23 우리은행 근저당권입니다. 후순위 가압류, 경매개시결정, 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 3번 주택임차권은 임차보증금 185,800,000원으로 별도 확인이 필요한 권리입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.858억 임차권등기
| 임차인 | 보증금 | 권리 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조용철 | 185,800,000원 | 주택임차권등기 | 판정 불가 | 확인 필요 | 해당 없음 |
⚠️ 임차권 핵심 임차권등기명령 원인은 2024.04.09이며, 계약일 2018.07.28, 점유개시일 2020.06.01, 보증금 185,800,000원이 기재되어 있습니다. 다만 데이터상 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부는 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,415,040원 |
| 우리은행 근저당 | 8,366,400,000원 | 112,944,960원 |
| 장종수 가압류 | 200,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 | 206,659,531원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
최저가는 낮아졌지만 임차권 리스크 확인이 우선입니다.
✅ 권리 소멸 관점 말소기준권리 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하며, 등기상 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.
⛔ 임차권 관점 임차보증금 185,800,000원의 임차권등기가 존재합니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하기보다 대항력·배당 여부를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근, 상업용·주거용 건물이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스정류장이 위치합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 지상25층 건물 내 12층 물건입니다.
- 규모. 남교크레지움에듀파크는 83세대, 사용승인일 2020.04.13입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 조용철 임차권등기 185,800,000원의 대항력 및 배당 가능성을 확인해야 합니다.
- 전기료 체납. 건물 전체 미납 전기료 약 10,490,350원 안내가 있어 관리 관련 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 권리확인 없는 가격 접근은 위험합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 임차권이 먼저다”
이 물건은 감정가 206,000,000원에서 2회 유찰되어 115,360,000원까지 내려왔습니다. 하지만 핵심 판단 요소는 할인율이 아닙니다. 임차권등기 조용철의 보증금 185,800,000원이 존재하고, 대항력 판정이 확인되지 않았기 때문입니다. 권리 소멸 구조는 단순하지만, 낙찰 전 임차권 관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.
