113,680,000원
광주지방법원 2025타경51544. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 제1동 17층 1704호, 전유면적 72.7487㎡의 아파트입니다. 감정가 203,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 113,680,000원입니다. 소유자는 향원주택주식회사이고, 2025.10.16 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 206,063,953원입니다.
권리 흐름의 기준은 2020.04.23 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 신철우의 근저당권, 장종수의 가압류, 김다영의 주택임차권, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51544 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 17층 1704호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 72.7487㎡ · 지하1층/지상25층 중 17층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 113,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,063,953원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2020.04.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당권
말소기준권리는 2020.04.23 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 8,366,400,000원이 기재되어 있고, 같은 날 채권최고액 100,800,000원 및 공동담보 해제 내용의 변경등기도 존재합니다. 이후 설정된 신철우 근저당권 850,000,000원, 장종수 가압류 200,000,000원, 김다영 주택임차권 185,800,000원, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 가능·미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 185,800,000원 | 2024.04.09 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김다영은 2024.04.09 임차권등기명령에 따라 을구 3번 주택임차권을 등기했고 보증금은 185,800,000원입니다. 임차권등기에는 임대차계약일 2022.05.19, 주민등록일자 2022.06.10, 점유개시일자 2022.06.09, 확정일자 2022.05.19가 기재되어 있습니다. 다만 임차인 조사에서는 전입신고일이 미상으로 정리돼 있어 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 감정가 56%지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저가는 113,680,000원으로 감정가 203,000,000원의 56%입니다. 2회 유찰된 가격이라는 의미입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격은 제시되어 있지 않고, 남교크레지움에듀파크의 거래통계에도 최근 낙찰금액이 없습니다. 따라서 감정가 대비 56%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
단지는 83세대이고 사용승인일은 2020.04.13입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회로, 이 사건의 현재 2회 유찰은 그 수준을 이미 넘어선 상태입니다. 매수인 인수액이 0원이라는 권리상 장점과 실제 시세가 얼마인지에 대한 가격 검증은 별개로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,520원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 111,288,480원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 신철우 | 850,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 206,063,953원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 9,622,463,953원, 채권자 예상배당 합계는 111,288,480원, 미배당은 9,511,175,473원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북교초등학교 남동측 인근의 공동주택 단지 내 단위세대로, 주변은 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등이 주를 이루는 주상지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상25층 건물의 17층이며 사용승인일은 2020.04.13입니다. 승강기·난방·위생·급배수·소화전설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 사다리형 부지로 북동측과 남서측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역이며 공시지가는 447,000원/㎡입니다. 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지는 83세대이며 직접 비교할 실거래 가격과 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성이나 적정가를 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 김다영 보증금 185,800,000원 임차권등기와 배당요구, 대항력 판단 근거를 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 대위변제 관계 확인. 신청채권자 주택도시보증공사가 임차보증금 대위변제자로 기재된 만큼 임차보증금 반환채권의 이전·배당 관계를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 전기료·단전 확인. 건물 전체 세대 미납전기료가 2025년 1월부터 9월까지 약 10,490,350원으로 기재돼 있고 한국전력공사의 단전안내서가 있으므로 현재 공급 상태와 부담 주체를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 현재 최저가는 감정가의 56%이지만 비교 가능한 실거래가가 없습니다. 현장 매물·동일 또는 유사 면적 거래를 별도로 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 권리관계와 현장 확인이 먼저
이 사건은 감정가 203,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 113,680,000원까지 내려왔습니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이어서 권리구조 자체는 정리 가능한 편입니다. 그러나 김다영의 185,800,000원 임차권과 대항력 판정 미상, 주택도시보증공사의 임차보증금 대위변제, 건물 전체 미납전기료 10,490,350원 및 단전안내가 동시에 존재합니다.
더 중요한 가격 판단의 기준인 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로 감정가 대비 56%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 됩니다. 현재 단계의 핵심은 매수인 인수 0원이라는 계산을 원본 권리서류로 재확인하고, 대위변제·임차권·전기공급 상태를 확인한 뒤 실제 시세를 별도로 대조하는 것입니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 검증 전 보류. 이 물건은 할인율보다 확인 절차가 먼저입니다.
