광주지방법원 2025타경51559. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 1동 13층 1304호 아파트입니다. 말소기준권리는 2020.04.23 우리은행 근저당권입니다. 이후 신철우 근저당권, 장종수 가압류, 박성숙 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 예상배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
핵심은 임차인입니다. 실제 임차인은 박성숙 1명으로, 임대차계약일은 2019.04.10, 점유개시는 2020.05.22, 전입신고는 2020.05.26, 확정일자는 2020.04.28입니다. 전입신고가 말소기준권리 2020.04.23보다 늦어 대항력은 없습니다. 임차보증금은 185,800,000원이고 배당요구가 확인되지만, 신청채권자 주택도시보증공사가 임차보증금을 대위변제한 구조이므로 보증금을 별개의 임차채권으로 다시 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51559 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 13층1304호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 25층 건 중 13층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 115,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 남교크레지움에듀파크 · 83세대 · 2020.04.13 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.04.23 우리은행 근저당
말소기준권리 이후 설정된 신철우 근저당권과 박성숙 임차권, 장종수 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 박성숙은 2020.05.26 전입해 말소기준보다 후순위이며, 대항력 없음으로 판정되어 낙찰자가 임차보증금 185,800,000원을 별도로 인수하는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 대위·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박성숙 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.05.26 보증금 185,800,000원 | 대항력 없음 말소기준 2020.04.23 이후 전입 | 확정일자·배당요구 확정 2020.04.28 · 배당요구 2024.04.12 | 대위변제 신청채권자 주택도시보증공사 |
② 가격·환금성 — ‘감정가의 56%’는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 115,920,000원으로 감정가 207,000,000원의 56%입니다. 그러나 동일 평형의 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 하락률일 뿐 ‘실거래 시세보다 44% 싸다’는 뜻이 아닙니다. 매수인 인수액이 0원이어서 실질취득액은 최저가와 같은 115,920,000원이지만, 가격 메리트는 별도 실거래 확인 없이는 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,422,880원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 113,497,120원 |
| 3. 근저당 · 신철우 | 850,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 9,602,200,000원 중 현재 회차 예상 채권자 배당액은 113,497,120원, 미배당액은 9,488,702,880원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (56%) | 115,920,000원 | 113,497,120원 | 9,488,702,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (39%) | 81,144,000원 | 79,283,408원 | 9,522,916,592원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (27%) | 56,800,800원 | 55,378,386원 | 9,546,821,614원 | 0원 |
주목할 점은 세 시나리오 모두 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당이 0원이고, 매수인 인수액도 0원이라는 것입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 고정되는 ‘대항력 인수형’이 아닙니다. 현재 권리분석상 실질취득액은 낙찰가 자체와 동일하게 움직입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 25층 건 중 13층 1304호입니다.
- 입지. 목포시 남교동 중앙파출소 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·아파트단지·상가·학교 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 단지 남측과 북측으로 보행자 도로를 사이에 두고 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지, 공시지가 447,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 남교크레지움에듀파크 83세대, 준공일 2020.04.13입니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 해당 없음, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 확인. 현재 최저가 115,920,000원은 감정가의 56%이지만, 동일 평형 실거래가가 확인되지 않아 시세 할인 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 우리은행 근저당 원본 대조. 채권최고액 8,366,400,000원 기재와 같은 날 변경등기의 100,800,000원·공동담보 해제 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 사항을 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 박성숙은 대항력 없는 임차인으로 판정되어 금전 인수는 0원이지만, 실제 점유·인도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 전기료·단전 안내. 건물 전체 세대의 2025년 1월~10월 미납전기료가 약 11,353,550원이고 한국전력공사의 단전안내서가 있으므로, 해당 호의 공급 상태와 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 대위변제 중복 계산 금지. 실제 임차인은 박성숙 1명이고, 주택도시보증공사는 임차보증금 대위변제자인 신청채권자입니다. 동일 보증금 185,800,000원을 이중으로 계산하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 가장 중요한 결론은 두 가지입니다. 첫째, 박성숙의 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 현재 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔어도 동일 평형 실거래 가격이 확인되지 않아 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
여기에 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.9회·매각률 0.0%, 본건 2회 유찰, 건물 전체 세대 미납전기료 11,353,550원과 단전안내, 우리은행 근저당 변경등기 금액 확인, 민간임대주택등기 확인까지 겹칩니다. 따라서 권리상 금전 인수는 비교적 명확하지만, 가격과 환금성·현장 리스크를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
