광주지방법원 2025타경51578. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 제1동 19층 1902호 아파트입니다. 감정가는 197,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 110,320,000원입니다. 말소기준권리는 2020.04.23. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 장종수 가압류, 성은주 주택임차권, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
이 사건에서 가장 주의할 부분은 “보증금 185,800,000원이 있으니 낙찰자가 큰돈을 인수하는가”입니다. 성은주의 주민등록일자는 2020.06.26.로 말소기준권리 2020.04.23.보다 늦습니다. 따라서 확인된 판정은 대항력 없음이고, 2024.04.09. 배당요구도 했습니다. 또한 신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금 대위변제자로 기재돼 있으므로 성은주와 주택도시보증공사를 임차인 2명 또는 보증금 2건으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51578 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 19층1902호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 25층 건물 내 19층 1902호 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 110,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,646,274원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 목포지원 등기과 · 2026.07.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
말소기준권리는 2020.04.23. 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 최초 기재 채권최고액은 8,366,400,000원이며 공동담보목록 제2018-207호가 기재돼 있습니다. 그런데 같은 날 을구 1-1 변경등기에는 채권최고액 100,800,000원·공동담보 해제가 별도로 기재돼 있습니다.
갑구에는 2022.11.14. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 해당 등기는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제1항에 따른 임대의무기간과 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용입니다. 경매 전후 효력과 행정상 처리 여부는 입찰 전에 원본 및 관계기관 확인이 필요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 성은주 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 185,800,000원 | 2020.06.26 / 2021.03.17 | 배당요구 2024.04.09 | 대항력 없음 | 미상 | 임차인 본인 승계 없음 |
성은주의 임대차계약일자는 2018.10.02., 점유개시일자는 2020.06.01., 주민등록일자는 2020.06.26.입니다. 확정일자는 177,000,000원에 대해 2021.03.17., 증액된 185,800,000원에 대해 2024.03.13.로 기재돼 있습니다. 2022.05.27. 8,800,000원이 증액돼 최종 보증금은 185,800,000원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 56%지만 시세 판단 근거는 별개
현재 기준 최저매각가는 110,320,000원으로 감정가 197,000,000원의 56%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 77,224,000원(39.2%), 4회 유찰 시 54,056,800원(27.44%)입니다.
다만 이 사건에는 비교에 사용할 실제 거래금액이 확인되지 않습니다. 단지 정보에는 남교크레지움에듀파크 83세대, 2020.04.13. 준공, 비교 기준 면적 72.7487㎡가 기재돼 있지만 본건과 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 “감정가의 56%이므로 시세보다 싸다”는 결론이나 가격 가점은 줄 수 없습니다. 감정가 할인율은 경매 회차를 나타낼 뿐 현재 시장가 자체를 증명하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,344,480원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 107,975,520원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 204,646,274원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 110,320,000원 가정 시 집행비용 2,344,480원과 우리은행 배당 107,975,520원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 총 채권액 8,771,046,274원, 채권자 배당액 107,975,520원, 미배당액 8,663,070,754원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조(벽식구조), 철근콘크리트지붕 25층 건물 내 19층 1902호입니다.
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·주상용건물·교육시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 일반적인 교통이용상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 12m, 남서측 약 10m 포장도로와 접하고 서측으로 약 15m 포장도로와 일부 접합니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 주상용 · 평지이며 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역·방화지구에 포함되고 중로2류·중로3류·소로1류와 접합니다.
- 단지. 남교크레지움에듀파크 83세대, 2020.04.13. 준공입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 1번·1-1 원본 확인. 우리은행 최초 근저당 채권최고액 8,366,400,000원과 같은 날 변경등기의 100,800,000원·공동담보 해제 내용을 대조하세요.
- 임차인 중복계상 금지. 성은주가 실제 임차인 1명이며 주택도시보증공사는 임차보증금 대위변제자인 점을 구분해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14. 기재된 민간임대주택등기의 경매 후 행정상 처리와 효력 범위를 확인하세요.
- 전기공급 확인. 건물 전체 세대 미납전기료 11,353,550원 및 한국전력공사의 단전안내서 기재가 있으므로 현재 공급상태와 정산관계를 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 감정가 56%라는 할인율만 보지 말고 동일 단지·유사 면적의 실제 거래금액을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구·임차권 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제
이 사건의 권리구조만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 실제 임차인은 성은주 1명, 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음, 배당요구도 완료됐고 예상 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 204,646,274원 청구는 임차보증금 대위변제자의 채권이므로 임차보증금과 중복해서 계산해서는 안 됩니다.
반면 가격은 아직 별개의 문제입니다. 197,000,000원 감정가에서 두 차례 유찰돼 110,320,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 금액이 확인되지 않는 이상 감정가 56%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 여기에 우리은행 근저당의 변경등기 수치와 예상배당 계산의 차이, 건물 전체 미납전기료 및 단전안내까지 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격·배당원본·건물 운영상태 확인을 끝낸 뒤 접근할 물건입니다.
