113,120,000원
광주지방법원 2025타경51598. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 1동 11층1104호 아파트입니다. 등기상 소유자는 향원주택주식회사이고, 말소기준권리는 2020.04.23. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 신철우 근저당권, 장종수 가압류, 박선미 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 배당 시뮬레이션은 현재 최저가에서 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝내기 어렵습니다. 박선미의 임차보증금은 182,700,000원이고 임차권등기가 존재하지만, 임차인 조사표의 대항력 판정은 미상입니다. 따라서 보증금 규모만으로 대항력 있다고 단정해서도 안 되고, 반대로 배당표의 인수 0원만 보고 대항력 검토를 생략해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51598 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 11층1104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가 이용상태 아파트 · 45.1평형 아파트 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 113,120,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 56% |
| 청구액 | 182,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 임차권을 함께 본다
말소기준은 2020.04.23. 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 등기 최초 기재상 8,366,400,000원이며 같은 날 근저당권 변경등기에 100,800,000원과 공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 그 뒤 설정된 신철우 근저당권 850,000,000원, 장종수 가압류 200,000,000원, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박선미 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 182,700,000원 | 미상 | 미상 | 승계 아님 |
박선미의 주택임차권등기는 2024.04.08. 접수됐고 임차보증금은 182,700,000원입니다. 등기 내용에는 임대차계약일자 2018.10.23., 재계약일자 2022.05.28., 주민등록일자 2020.05.18., 점유개시일자 2020.06.01., 확정일자 2020.04.29. 및 2022.06.03.이 기재되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 56%지만 시세 할인이라고 단정할 수 없다
감정가는 202,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 113,120,000원으로 감정가의 56%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 79,184,000원(감정가 39%), 4회 유찰 시 55,428,800원(감정가 27%)으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에는 동일 평형 최근 실거래 평균이나 최신 실거래를 이용한 비교 수치가 없습니다. 따라서 “감정가보다 크게 할인됐다 = 시세보다 싸다”로 연결해서는 안 됩니다. 현재 가격의 매력도는 별도의 실거래 확인 없이 감정가 할인율만으로 가점하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,383,680원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 110,736,320원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 신철우 | 850,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총 청구액은 9,599,100,000원, 채권자 총 예상배당은 110,736,320원, 미배당액은 9,488,363,680원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남 목포시 남교동 북교초등학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 주택 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 북측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조(벽식구조), 철근콘크리트지붕 25층 건물이며 사용승인일은 2020.04.13.입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생·난방설비, 승강기, 옥내주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 447,000원/㎡입니다. 토지는 평지이고 아파트 부지로 이용되고 있습니다.
- 단지. 남교크레지움에듀파크는 83세대이며 준공일은 2020.04.13.입니다.
⑥ 추가 확인사항
- 임차권 대항력. 박선미의 대항력 판정이 미상이므로 주민등록·점유·임차권등기와 매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 대위변제 관계. 신청채권자가 임차보증금 대위변제자로 기재되어 있으므로 박선미 보증금과 주택도시보증공사 청구의 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.14. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 미납전기료. 건물 전체 세대의 2025년 1월부터 10월까지 미납전기료가 약 11,353,550원이고 한국전력공사의 단전안내서가 있다고 기재되어 있습니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 56%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 임차권 확인이 먼저
이 물건은 감정가 202,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 113,120,000원, 감정가의 56%까지 내려온 상태입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 박선미의 임차보증금 182,700,000원에 대한 대항력 판정은 미상이고, 신청채권자는 임차보증금 대위변제자로 기재되어 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “2회 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 임차권의 대항력과 대위변제 관계를 확정한 뒤 현재 최저가를 판단하는 것입니다. 실거래 시세 비교 수치가 없는 만큼 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주지 않는 것이 맞습니다. 현재 단계의 결론은 배당상 인수 0원, 그러나 임차권 대항력 확인 전까지 권리판단은 보수적으로 접근입니다.
