광주지방법원 2025타경51613. 목포 남교크레지움에듀파크 제1동 18층 1804호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 ‘보증금 185,800,000원’이라는 큰 숫자 자체가 아니라 그 임차인이 말소기준권리보다 앞서는가입니다. 말소기준은 2020.04.23 설정된 우리은행 근저당권이고, 송현호의 주민등록일은 2021.04.07입니다. 따라서 송현호는 말소기준보다 뒤에 들어온 임차인으로 분석되어 대항력 없음이며, 임차권등기 역시 2024.04.08로 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 206,080,017원입니다. 매각물건명세서 비고에는 신청채권자가 임차보증금 대위변제자라고 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 한 번 더 계산할 사안이 아니라, 임차보증금 반환채권을 대위·승계한 채권자로 보아야 한다는 의미입니다. 이 사건의 실제 임차인은 송현호 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51613 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 18층1804호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 제1동 18층 제1804호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조(벽식구조) · 지하1층 지상25층 · 사용승인일 2020.04.13 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 114,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,080,017원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권까지 소멸
말소기준은 2020.04.23 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 신철우 근저당권, 장종수 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 및 송현호의 주택임차권은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 등기부상 신병주 가압류는 2024.05.13 집행취소결정으로 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송현호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 185,800,000원 | 2021.04.07 | 2021.03.18 | 대항력 없음 | 배당요구 | 매수인 승계 없음 |
송현호는 2021.03.13 임대차계약 후 2021.04.02 점유를 개시하고 2021.04.07 주민등록을 마쳤으며, 보증금은 2022.05.17 재계약을 거쳐 185,800,000원입니다. 임차권등기명령은 2024.04.08 이루어졌습니다. 그러나 대항력 기준이 되는 전입 시점이 우리은행 근저당권 2020.04.23보다 뒤이므로, 본건에서는 대항력이 인정되지 않는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 56%까지 내려왔지만 시세 가점은 금지
현재 최저매각가는 114,240,000원으로 감정가 204,000,000원의 56%입니다. 3회 유찰 시 79,968,000원, 4회 유찰 시 55,977,600원으로 낮아지는 시나리오가 잡혀 있습니다.
다만 남교크레지움에듀파크의 대상 면적은 72.7487㎡이고, 실거래 면적 매칭이 성립하지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 평가하지 않습니다. 이 단지의 경매 평균 유찰 횟수는 1.9회이며, 현재 사건은 이미 2회 유찰 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,399,360원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 111,840,640원 |
| 2. 근저당 · 신철우 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 206,080,017원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,399,360원을 제외한 111,840,640원이 우리은행에 배당되고, 후순위 신철우·장종수·주택도시보증공사에는 예상배당이 없습니다. 총 채권 미배당액은 9,510,639,377원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조의 지하1층·지상25층 건물 중 18층 1804호입니다.
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근이며, 주변은 점포·상가가 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다. 북측과 남측에 왕복2차선 아스팔트 포장도로가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 토지는 평지의 사다리형이고 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 남교크레지움에듀파크는 83세대이며 사용승인일은 2020.04.13입니다.
- 시설. 위생·급배수·난방·화재탐지 및 경보·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 기준일 재확인. 송현호의 전입일 2021.04.07과 말소기준인 우리은행 근저당권 2020.04.23의 선후관계를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 대위변제 구조 확인. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 임차보증금 대위변제자입니다. 임차인과 보증기관 채권을 중복된 임차보증금으로 계산하지 마세요.
- 가격은 별도 검증. 최저가가 감정가의 56%라도 동일 면적 실거래 매칭이 성립하지 않았으므로 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 전기료 확인. 건물 전체 세대 미납전기료 약 11,353,550원과 한국전력공사의 단전안내서가 기재되어 있으므로 실제 호수 부담 관계와 공급 상태를 확인하세요.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·최우선변제 및 관리 관련 비용 등 배당표에 반영되지 않은 부담 가능성을 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “큰 보증금이 보여도, 인수 여부는 순위가 결정한다”
이 사건은 표면적으로 보증금 185,800,000원의 임차권과 주택도시보증공사의 강제경매가 함께 보여 복잡해 보입니다. 그러나 기준을 날짜 순서로 놓으면 결론은 비교적 선명합니다. 우리은행 근저당권이 2020.04.23 먼저 설정되었고, 송현호의 주민등록은 2021.04.07입니다. 임차권등기 또한 2024.04.08로 후순위입니다. 따라서 송현호 보증금은 매수인이 승계하는 대항력 인수형 보증금이 아니며 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰로 최저가가 114,240,000원, 감정가의 56%까지 내려왔지만 동일 면적 실거래 매칭이 성립하지 않았기 때문에 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 결론적으로 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만, 입찰가격의 시세 적정성은 별도 확인이 필요한 사건입니다.
