한 줄 평 임차인 없음·인수 0원으로 권리 구조는 단순합니다. 감정가 6,500만원에서 한 차례 유찰되어 최저가는 4,550만원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 실거래 6,288만원 대비 72.3% 수준입니다. 다만 1994년 준공 노후단지이고 최근 거래 흐름은 약한 하락 추세라 가격보다 환금성을 함께 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
65,000,000원 / 45,500,000원
1회 유찰
실거래 평균(최근12M)
62,888,888원
동일평형 9건 기준
최저가 ÷ 최근시세
72.3%
가격 메리트 구간
매수인 인수
0원
임차인 없음
광주지방법원 2025타경51619. 전남 목포시 용해동 용해2차라이프아파트 제5동 제2층 제205호 아파트입니다. 전용면적 59.73㎡급으로 거래 비교가 가능한 물건입니다. 권리관계는 2016년 설정된 교보생명보험 근저당권이 말소기준권리이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이번 물건의 핵심은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 감정가는 6,500만원이지만 1회 유찰 후 최저가는 4,550만원으로 낮아졌고, 최근 동일평형 평균 거래가보다 낮은 가격대에 진입했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51619 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용해동 255 용해2차라이프아파트 5동 2층 205호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 59.73㎡ |
| 소유자 | 양명열, 양옥열, 양태영, 양호열, 조선희 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 45,500,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 교보생명보험주식회사 / 41,897,694원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 떠안을 권리 없음
임차인은 확인되지 않으며 매수인이 승계하는 권리는 없습니다. 2016년 교보생명보험 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 메리츠캐피탈 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트
라이프2 동일 평형 최근 거래는 5,200만원부터 7,450만원까지 형성되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 62,888,888원, 최신 거래는 2026년 1월 66,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 59.73㎡ | 4 | 66,000,000원 |
| 2026.01 | 59.73㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 2025.11 | 59.73㎡ | 7 | 64,000,000원 |
| 2025.06 | 59.73㎡ | 6 | 68,000,000원 |
| 2025.05 | 59.73㎡ | 9 | 74,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | 9건 | 62,888,888원 | |
✅ 가격 관점 최저매각가 45,500,000원은 최근 12개월 평균 거래가 62,888,888원의 72.3%입니다. 최근 거래 66,000,000원과 비교해도 할인 구간입니다.
⚠️ 시장 체크 최근 12개월 평균과 과거 거래 평균 차이는 -0.2%로 큰 변화는 아니지만, 1994년 준공 단지로 노후화와 환금성을 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,219,000원 |
| 교보생명보험 근저당 | 63,600,000원 | 44,281,000원 |
| 메리츠캐피탈 가압류 | 23,365,253원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
최저가 vs 실거래
최저가는 최근 시세 대비 할인 구간입니다.
④ 입찰 체크리스트
- 권리 안전. 말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 인수금액은 0원입니다.
- 노후단지 확인. 1994년 준공 아파트로 내부 상태와 관리 상태 확인이 필요합니다.
- 환금성 점검. 465세대 단지이며 거래는 있으나 최근 거래 범위가 넓어 적정 매도가를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비 확인. 낙찰 전 관리비 체납 여부 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하고 가격은 내려왔다”
이 물건은 임차인 인수 위험이 없고 말소 구조도 명확한 안전형 경매입니다. 감정가 6,500만원에서 1회 유찰되어 최저가 4,550만원까지 내려오면서 최근 12개월 평균 실거래 대비 72.3% 수준이 됐습니다. 다만 노후 아파트 특성상 가격만 보고 접근하기보다 실제 내부 상태와 향후 매도 가능성을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
