광주지방법원 2025타경51625. 목포 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 제1동 14층 1401호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트 벽식구조, 지하 1층~지상 25층 건물의 14층 남향·계단식 세대입니다. 감정가 200,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 112,000,000원, 감정가의 56%입니다. 그러나 이 사건은 할인율보다 임차권과 배당 구조를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
말소기준권리는 2020년 4월 23일 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 장종수 근저당권, 천일민 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있지만, 천일민의 대항력 여부는 임차인 조사자료상 확정되지 않아 “인수 0원”만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51625 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 14층1401호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지하1층~지상25층 중 14층 · 남향 · 계단식 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 112,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,095,289원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리보다 임차인 판정이 핵심
말소기준은 2020.04.23. 우리은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 채권최고액 8,366,400,000원으로 등기됐고 같은 날 채권최고액 100,800,000원·공동담보 해제 내용의 변경등기도 존재합니다. 이후 설정된 장종수 근저당권과 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 185,800,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천일민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 185,800,000원 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
천일민은 2024.04.09. 임차권등기를 마쳤고 보증금은 185,800,000원, 건물 전부가 범위입니다. 등기내용에는 임대차계약일 2020.05.14., 재계약일 2022.04.21., 주민등록일 2020.05.14., 점유개시일 2020.06.01., 확정일자 2020.05.14. 및 2022.04.22.가 기재돼 있습니다. 다만 임차인 조사자료의 대항력 판정은 확정되지 않았으므로 이 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 봅니다.
신청채권자인 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 임차보증금 대위변제자입니다. 따라서 이를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않으며, 이 사건의 실제 임차인은 1명입니다. 천일민은 배당요구를 한 상태입니다.
③ 가격 — 56%만으로 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 112,000,000원으로 감정가 200,000,000원의 56%입니다. 다음 회차 가정은 78,400,000원(39.2%), 그 다음은 54,880,000원(27.44%)입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 없어 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 바꿔 읽을 근거가 없습니다.
단지 ‘남교크레지움에듀파크’는 83세대, 2020.04.13. 준공이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 다만 확인된 낙찰가·낙찰률이나 최근 실거래가가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 장종수 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 206,095,289원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 112,000,000원이 집행비용 2,368,000원과 우리은행 배당 109,632,000원으로 전액 소진됩니다. 표시된 총 미배당액은 9,262,863,289원, 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 계산액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목원동행정복지센터 북서측 인근으로, 주위에 근린생활시설·아파트단지·단독주택이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하1층~지상25층 중 14층 남향·계단식이며 승강기·도시가스보일러 바닥난방·화재탐지·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 남측 약 10미터, 북측 약 12미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역이며 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 천일민의 주민등록·점유·확정일자와 매각물건명세서 원문을 대조해 대항력 및 실제 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.
- HUG 대위변제 관계. 신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금 대위변제자입니다. 실제 임차인과 중복해 보증금을 계산하지 마세요.
- 우리은행 근저당 변경등기. 을구 1번 근저당권에는 같은 날 채권최고액 100,800,000원 및 공동담보 해제 내용의 변경등기가 있으므로 배당순위·피담보채권 범위를 원본에서 확인하세요.
- 미납전기료. 건물 전체 세대 미납전기료 약 11,353,550원과 단전안내서가 있으므로 해당 세대의 공급 상태와 실제 부담 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 단지·유사 면적의 실제 거래·매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.14. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 현재 효력을 확인하세요.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차권이다
이 사건은 감정가 200,000,000원에서 112,000,000원까지 내려와 숫자만 보면 눈에 띕니다. 그러나 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 시세보다 싼지는 확인되지 않았습니다. 권리 순서상 우리은행 근저당권이 말소기준이고 현재 배당 계산의 매수인 인수는 0원이지만, 실제 임차인 천일민의 보증금이 185,800,000원이고 대항력 판정이 미상이라는 점을 가볍게 볼 수 없습니다.
또한 신청채권자 주택도시보증공사가 임차보증금 대위변제자라는 점, 건물 전체 세대 미납전기료 11,353,550원과 단전안내서가 있다는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰이라 싸다”가 아니라 “임차인 인수 여부를 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건”입니다. 현재 단계의 결론은 권리 확인 전 보수적 접근입니다.
