서울남부지방법원 2025타경9726. 신월동 에스케이이팰리스 8층 802호, 전용 29.19㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 210,000,000원이지만 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 55,050,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 상당 부분까지 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 선순위 임차권입니다.
임차인 김조은은 2022.04.20. 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.03.14.입니다. 현재 말소기준으로 잡힌 강제경매개시결정은 2025.04.23.이므로 임차인의 대항요건이 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조가 명시되어 있습니다. 현재 회차 예상배당 기준 보증금 210,000,000원 중 53,659,100원이 배당되고, 156,340,900원이 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9726 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 86-4 에스케이이팰리스 제8층 제802호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 전용 29.19㎡ · 지하1층 지상8층 건물의 제8층 제802호 |
| 소유자 | 이유정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 55,050,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김조은 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인 | 2018.03.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2018.04.13. 설정됐던 경서농업협동조합 근저당권은 2018.05.11. 이미 말소됐습니다. 이후 2024.05.01. 김조은 명의 주택임차권이 등기됐고, 임대차계약일은 2022.03.11., 확정일자는 2022.03.14., 주민등록·점유개시일은 2022.04.20.입니다. 강제경매개시결정은 2025.04.23.이므로 이 임차권은 말소기준보다 앞선 권리관계에 놓입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김조은 | 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 2022.04.20 | 2022.03.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 배당요구도 이뤄졌고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 수준에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 부족액은 매수인 인수 대상입니다.
③ 유찰 시나리오 — ‘싸지는 것처럼 보이는’ 구조
| 회차 | 최저매각가 | 예상 임차인 인수 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 55,050,000원 | 156,340,900원 | 낙찰가 외 인수액이 더 큼 |
| 7회 유찰 시 | 44,040,000원 | 167,152,720원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 8회 유찰 시 | 35,232,000원 | 175,802,176원 | 실질취득은 보증금 수준에 수렴 |
이 유형은 통상적인 무인수 경매처럼 “한 번 더 유찰되면 그만큼 싸진다”는 계산이 성립하지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 크게 웃돌기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 매수인 인수액도 함께 커집니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
확인되는 동일 건물 실거래 표본은 2건입니다. 2021.11. 전용 27.91㎡ 2층이 205,000,000원, 2021.12. 전용 29.5㎡ 4층이 300,000,000원에 거래됐고, 평균은 252,500,000원입니다. 최신 거래는 2021.12. 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 27.91㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2021.12 | 29.5㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 252,500,000원 |
최저가 55,050,000원만 놓고 보면 제공된 평균 시세의 21.8%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 경제적 부담을 설명하지 못합니다. 현재 예상 인수액까지 더한 실질취득 211,390,900원으로 보면 252,500,000원 평균보다는 낮지만, 205,000,000원 실거래보다 높습니다. 더구나 확인되는 거래가 2021년 11~12월의 2건뿐이어서 2026년 현재 가격 메리트를 단정할 수 있는 최신 표본은 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 55,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,390,900원 |
| 1. 임차인 김조은 보증금 | 210,000,000원 | 53,659,100원 |
| 2. 경매개시결정 · 김조은 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 예상 미배당액은 156,340,900원이며 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.5% 추정치이며 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 전용면적은 29.19㎡이며 에스케이이팰리스 전체 세대수는 24세대입니다.
- 입지. 신월중학교 남동측 인근으로 오피스텔·단독주택·다세대주택과 상업·업무용 건물이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 위치해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상8층 건물이며 사용승인일은 2018.03.26입니다. 승강기·난방·소방·주차시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 40m, 동측 및 서측 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,052,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 환금성 신호. 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.4회이고 이 사건은 6회 유찰됐습니다. 전체 24세대의 소규모 오피스텔이고 확인되는 실거래도 2건이어서 환금성과 현재 시세 확인을 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 최저가 55,050,000원이 아니라 인수 156,340,900원을 더한 211,390,900원을 자금계획의 출발점으로 봐야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2022.03.11., 확정일자 2022.03.14., 주민등록·점유 2022.04.20., 임차권등기 2024.05.01. 내용을 원문과 대조해야 합니다.
- 신청채권과 임차보증금 관계. 임차인과 신청채권자가 모두 김조은으로 기재된 만큼 210,000,000원 청구의 법적 원인과 중복 여부를 집행권원·경매신청서로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 7회 유찰 시 44,040,000원, 8회 유찰 시 35,232,000원으로 떨어져도 인수액이 각각 167,152,720원, 175,802,176원으로 증가합니다.
- 현재 시세 재확인. 확인되는 실거래가 2021년 2건에 그치므로 2026년 매매·전세 호가와 인근 유사 오피스텔 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금·점유. 미납 관리비, 당해세, 실제 점유 상태와 명도 필요 여부는 매각 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “55,050,000원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 6회 유찰된 최저가입니다. 현재 입찰가는 55,050,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원이 전액 배당되지 않아 예상 인수액 156,340,900원이 따라붙습니다. 결과적으로 현재 회차 실질취득은 211,390,900원이고, 추가 유찰이 되어도 인수액이 증가해 총부담은 약 210,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
과거 실거래 평균 252,500,000원 및 최신 거래 300,000,000원과 비교하면 실질취득이 더 낮지만, 확인되는 거래 자체가 2021년 11~12월 2건에 불과합니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “선순위 임차보증금을 포함한 약 210,000,000원 수준의 취득가가 현재 시장에서 적정한가”를 판단해야 하는 사건입니다. 권리구조는 단순 소멸형이 아니며, 6회 유찰·소규모 오피스텔·오래된 거래 표본까지 함께 고려해 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
