한 줄 평 5회 유찰로 최저가는 감정가의 32.8%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김조은의 임차보증금 210,000,000원 중 배당받지 못하는 142,825,634원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 실질취득은 약 211,638,634원 수준으로 봐야 하며 최저가만 보고 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
210,000,000원 / 68,813,000원
5회 유찰
실질취득
약 211,638,634원
낙찰가+인수액
인수 보증금
142,825,634원
미배당 임차보증금
핵심지표
대항력 有
임차권등기·우선변제
서울남부지방법원 2025타경9726. 양천구 신월동 에스케이이팰리스 802호 오피스텔입니다. 감정가는 2.1억원이지만 현재 최저가는 6,881만원까지 하락했습니다. 그러나 이 물건의 본질은 유찰이 아니라 임차권입니다. 임차인 김조은은 2022년 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 부족한 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9726 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 86-4 에스케이이팰리스 제8층 제802호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 이유정 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 68,813,000원 (5회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 신청채권자 | 김조은 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리 판단에서 주의할 부분은 임차권입니다. 을구 3번 주택임차권은 2024.05.01 등기되었지만, 원 임대차의 전입일자 2022.04.20 및 확정일자 2022.03.14가 확인되어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 배당으로 보증금 전액 회수가 되지 않으면 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.1억 인수 가능성
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|
| 김조은 | 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 대항력 有 · 우선변제권 有 |
⛔ 매수인 인수 위험 현재 매각가 68,813,000원 기준 배당 가능한 금액은 비용 차감 후 67,174,366원입니다. 임차보증금 210,000,000원 중 142,825,634원이 부족하며, 이 금액은 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 실질취득은 낙찰가가 아닌 보증금 기준으로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준
동일 오피스텔 최근 거래는 205,000,000원과 300,000,000원이며 최근 12개월 평균은 252,500,000원입니다. 최저가는 낮지만 임차보증금 인수를 고려하면 실질취득은 211,638,634원 수준입니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 최근 거래 최저 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 252,500,000원 |
| 최신 거래(2021.12) | 300,000,000원 |
| 실질취득 예상 | 약 211,638,634원 |
매각대금 배분 (최저가 기준)
감정가 vs 실질취득 vs 실거래
최저가만 보면 낮지만 인수보증금을 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 인수금액 확인. 대항력 있는 임차보증금 미배당액 142,825,634원을 반드시 반영해야 합니다.
- 임차권 검토. 임차권등기와 전입·확정일자를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 5회 유찰로 최저가는 낮지만 인수 부담 때문에 단순 할인물건이 아닙니다.
- 특이사항 확인. 임차인 김조은이 등기부상 권리자·채무자와 동일하다는 점은 별도 검토 필요합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 인수금액을 보라”
이 물건은 표면적으로는 감정가 대비 32.8%까지 내려온 매력적인 경매처럼 보입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 존재하는 이상 실제 판단 기준은 6,881만원이 아닙니다. 낙찰 후 인수하게 될 가능성이 있는 보증금까지 포함하면 실질취득은 약 2.1억원입니다. 권리분석상 가장 중요한 위험요소가 명확한 만큼, 단순 최저가 접근은 피해야 합니다.
