광주지방법원 2025타경51634. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 1동 24층 2403호, 전유면적 72.7487㎡의 아파트입니다. 감정가는 201,000,000원이고 두 차례 유찰 뒤 최저매각가는 112,560,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.04.23. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 장종수 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 강한빈 임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 위치하며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
다만 이 사건은 “최저가가 감정가의 56%”라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 동일 단지의 실거래 금액이 제시돼 있지 않고, 단지 경매 통계도 평균 유찰 1.9회·매각률 0.0으로 표시되어 있습니다. 따라서 현 단계에서 확인 가능한 것은 감정가 대비 할인 폭뿐이며, 최저가 112,560,000원이 실제 시장가격보다 싼지 여부는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51634 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 24층 2403호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전유면적 72.7487㎡ · 지하1층/지상25층 중 24층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 사용승인일 | 2020.04.13 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 112,560,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 203,979,059원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 인수는 0원
말소기준권리는 2020.04.23. 우리은행 근저당입니다. 등기된 임차권자 강한빈은 임대차계약 2021.08.15., 주민등록 2021.10.19., 점유개시 2021.10.29.로 모두 말소기준일보다 뒤입니다. 임차권등기 자체도 2024.04.09. 접수됐습니다. 따라서 이 자료의 등기 순서와 배당 시나리오를 기준으로 하면 강한빈의 보증금 189,000,000원을 낙찰자가 별도로 승계하는 구조가 아니라 매수인 인수 0원으로 분석됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강한빈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 189,000,000원 | 말소기준 후 | 후순위 | 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고상 임차보증금 대위변제자이므로 별도의 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 56% 할인과 ‘시세보다 저렴’은 다른 말
현재 최저매각가는 112,560,000원으로 감정가 201,000,000원의 56%입니다. 다음 유찰 시나리오는 78,792,000원(39.2%), 그 다음은 55,154,400원(27.44%)입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 큰 할인폭이 있다는 사실과 별개로, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 평가하거나 ‘싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,375,840원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 110,184,160원 |
| 3. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 203,979,059원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 우리은행 근저당 배당에 사용되며, 장종수 가압류·신청채권자 주택도시보증공사·소유자에게 돌아갈 잔여액은 없습니다. 총 채권액 8,770,379,059원 중 채권자 예상배당은 110,184,160원, 미배당은 8,660,194,899원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북교초등학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 주를 이루는 주상지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 벽식구조, 지하1층·지상25층 건물 중 24층 2403호이며 사용승인일은 2020.04.13입니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 사다리형의 공동주택·근린생활시설 건부지이며 북동측과 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 447,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 단지 규모. 남교크레지움에듀파크는 83세대이며, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 자료에는 동일 단지 실거래 금액이 없어 112,560,000원이 실제로 싼지 판단할 수 없습니다. 감정가 할인율과 시세 할인율을 혼동하지 마세요.
- 임차권 원본 대조. 강한빈의 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자와 말소기준일 2020.04.23.의 선후관계를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 다시 확인하세요.
- 대위변제 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 임차보증금 대위변제자입니다. 강한빈 보증금과 신청채권자 청구액을 별도 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에는 2022.11.14. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 이후 법적 상태와 말소 여부는 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 전기료 이슈. 건물 전체 세대 미납전기료 약 11,353,550원(2025년 1월~10월)과 한국전력공사의 단전안내서가 기재돼 있으므로 해당 호실과의 관련 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 비교적 분명합니다. 2020.04.23. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 강한빈의 주민등록·점유 및 임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 배당 시나리오 역시 현재 최저가 112,560,000원에서 매수인 인수 0원을 제시합니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 보증금 대위변제자이므로 실제 임차인을 추가로 계산하지 않습니다.
반면 가격 평가는 보수적이어야 합니다. 2회 유찰돼 감정가의 56%까지 내려왔지만, 이 자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 없습니다. 따라서 실질취득 112,560,000원이 시세보다 저렴하다는 결론은 금지해야 합니다. 여기에 83세대 규모, 단지 평균 1.9회 유찰, 민간임대주택등기와 건물 전체 미납전기료 안내까지 확인해야 하므로, 결론은 권리 인수는 낮지만 가격·환금성 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
