광주지방법원 2025타경51649. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 1동 20층 2004호 아파트입니다. 소유자는 향원주택주식회사이고, 말소기준권리는 2020.04.23. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 신철우 근저당, 장종수 가압류, 이영민 주택임차권, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 제시된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 가장 중요한 구분은 임차인과 경매 신청채권자를 동일인으로 보면 안 된다는 점입니다. 실제 임차인은 이영민 1명이고, 신청채권자인 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고상 임차보증금 대위변제자입니다. 따라서 주택도시보증공사의 185,800,000원을 별도의 임차보증금으로 다시 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51649 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 20층 2004호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 지하1층 지상25층 건물 내 20층 2004호 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 110,320,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 남교크레지움에듀파크 · 83세대 · 사용승인 기준일 2020.04.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 금전권리는 소멸
말소기준은 2020.04.23. 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 같은 날 채권최고액 8,366,400,000원의 근저당 설정과 함께 1-1 변경등기로 채권최고액 100,800,000원·공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 반면 아래 예상배당 시뮬레이션은 제시된 배당 계산 그대로 우리은행 채권최고액 8,366,400,000원을 기준으로 표시합니다. 실제 배당·피담보채무와 공동담보 해제 범위는 입찰 전 원본 서류 대조가 필요한 지점입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영민 · 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 185,800,000원 | 2020.06.22 / 2022.06.02 배당요구 2024.04.12 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
이영민의 점유개시일은 2020.06.01., 전입신고일은 2020.06.22.로, 말소기준권리인 2020.04.23. 우리은행 근저당보다 늦습니다. 제시된 임차인 판정 역시 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 되어 있습니다. 따라서 보증금 185,800,000원이 최저가 110,320,000원보다 크더라도 이 사건은 대항력 인수형이 아니며, 매수인 실질취득액은 110,320,000원 + 인수 0원 = 110,320,000원입니다.
③ 가격 검증 — ‘감정가의 56%’는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 110,320,000원으로 감정가 197,000,000원의 56%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 77,224,000원(39.2%), 4회 유찰 시는 54,056,800원(27.44%)입니다. 다만 이 사건에는 비교할 수 있는 최신 실거래 금액이 제시되어 있지 않아, 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 결론 내릴 수 없습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회이고, 현재 사건은 2회 유찰 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭 자체는 분명하지만, 가격 판단의 기준은 감정가가 아니라 실제 시장 거래가격이어야 합니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 등급을 올리는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,344,480원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 107,975,520원 |
| 3. 근저당 · 신철우 | 850,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 110,320,000원 가정 시 집행비용 2,344,480원과 우리은행 배당 107,975,520원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 총 채권액 9,602,200,000원 중 채권자 배당액은 107,975,520원, 미배당은 9,494,224,480원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목원동행정복지센터 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·주상용건물·교육시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하1층·지상25층 건물의 20층 2004호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주상용 건부지로 이용 중이며, 3면이 아스팔트도로와 접하고 북측으로 차량진출입로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 447,000원/㎡입니다. 방화지구·상대보호구역 등에 포함되고 중로2류·중로3류·소로1류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 대비 56%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래를 확인해 실질취득 110,320,000원과 직접 비교해야 합니다.
- 우리은행 근저당 원본 대조. 최초 채권최고액 8,366,400,000원과 같은 날 변경등기의 100,800,000원·공동담보 해제 내용이 함께 존재하므로 실제 피담보채무·공동담보 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 이영민은 대항력 없음으로 제시됐지만, 임차권등기·배당요구·주택도시보증공사 대위변제 관계를 매각물건명세서와 배당요구종기 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 현재 등록 상태를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 전기료·단전 상태 확인. 건물 전체 세대 미납전기료 약 11,353,500원과 한국전력공사 단전안내서가 있으므로 현장 전기공급 여부와 해당 호 관련 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 명확, 가격은 아직 검증 전
이 사건은 보증금 185,800,000원의 임차권등기가 있어 겉으로는 부담이 커 보이지만, 실제 임차인 이영민의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 임차보증금 대위변제자인 신청채권자이고, 제시된 배당 시나리오에서 매수인의 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 56%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다. 최근 실거래 가격 근거가 없어 110,320,000원이 실제 시세보다 낮은지 확인되지 않았고, 2회 유찰·건물 전체 미납전기료 및 단전안내·우리은행 근저당 변경 내용까지 함께 점검해야 합니다. 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 실거래 확인 전 보류”입니다.
