광주지방법원 2025타경51656. 전남 목포시 남교동의 남교크레지움에듀파크 1동 1603호입니다. 2020년 사용승인을 받은 아파트로, 전체 25층 건물의 16층에 있습니다. 단지는 83세대 규모이며 감정평가 당시 대부분 공실상태인 것으로 탐문됐습니다. 소유자는 향원주택주식회사이고, 주택도시보증공사가 임차보증금 대위변제자로서 강제경매를 신청한 사건입니다.

이 물건을 단순한 은행채권 경매로 이해하면 중요한 부분을 놓치게 됩니다. 등기부에는 2020년 우리은행 근저당과 2024년 김근완의 임차권등기가 함께 있습니다. 임차보증금은 최저매각가보다 크지만, 보증금이 크다는 이유만으로 매수인이 그 보증금을 인수하는 것은 아닙니다. 어느 권리가 먼저 성립했는지, 임차권의 효력이 선순위 담보권보다 앞서는지가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당이 핵심

말소기준권리는 2020.04.23 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 박주원 근저당권, 장종수 가압류, 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 기본적으로 이 근저당보다 후순위입니다. 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 185,800,000원의 의미

실제 확인되는 임차인은 김근완 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 임차보증금 대위변제자로 기재돼 있습니다. 따라서 공사의 청구금액 185,800,000원과 김근완의 임차보증금 185,800,000원을 별도 임차보증금처럼 더하지 않습니다.

임차인이 실제로 점유를 시작한 날은 2021.07.26이고, 주민등록일은 2021.08.10입니다. 두 날짜 모두 우리은행 말소기준 근저당권 설정일인 2020.04.23보다 늦습니다. 확정일자가 존재하더라도 그 자체로 앞선 근저당권의 순위를 뒤집지는 않습니다. 따라서 우선하는 근저당권이 유효하다는 전제에서는 김근완의 임차권은 매수인에게 보증금 잔액을 청구할 수 있는 선순위 대항력 임차권으로 보기 어렵습니다.

배당요구 신청 사실이 표시돼 있지만 기재된 날짜는 2024.04.12로, 경매개시일인 2025.11.10보다 앞섭니다. 이는 임차권등기일과 일치하므로 본 경매절차에서 실제로 적법한 배당요구가 이루어졌는지, 신청채권자인 공사의 대위변제 및 권리승계 서류가 어떻게 연결되는지 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 45%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 207,000,000원, 현재 최저매각가는 92,736,000원으로 감정가의 44.8%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 동일 단지·비교 가능 면적의 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

회차별 금액은 제시된 유찰 시나리오이며 실제 매각가격이나 향후 매각일정을 보장하지 않습니다. 인수 0원은 현재 권리순서가 유지된다는 전제이고 취득세·등기비용·명도비 등은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,736,000원 가정)

이 추정에서는 매각대금 92,736,000원 가운데 집행비용 2,069,248원을 먼저 공제하고, 나머지 90,666,752원을 우리은행에 배당합니다. 다른 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

다만 총 채권액 8,788,200,000원, 채권 미배당액 8,697,533,248원은 우리은행의 최초 채권최고액을 기준으로 한 기계적 추정입니다. 변경등기에 적힌 100,800,000원의 반영 여부를 확인하지 않은 상태에서는 확정된 배당부족액이나 실제 채무잔액으로 해석할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포시 북교동 소재 북교초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·소규모 점포·단독주택 등이 혼재한 기존 시가지의 주상복합지대입니다.
• 교통. 기존 시가지 간선도로변에 위치하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건축·설비. 2020.04.13 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 급배수·위생·난방·도시가스·소방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 남측과 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가 기재액은 447,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
• 건축물 확인. 위반건축물 사항은 표시되지 않았으나, 매각 전 건축물대장과 현황을 다시 확인해야 합니다.
• 환금성. 83세대 규모이고 대부분 공실상태라는 탐문 결과가 있습니다. 동일 면적의 최신 실거래가격과 실제 입주·임대 현황을 확인해야 적정한 응찰가격을 정할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 우리은행 근저당의 2020.04.23 설정등기와 같은 날 접수된 변경등기를 원본 대조하세요. 최초 8,366,400,000원과 변경 100,800,000원의 관계를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 김근완의 점유개시일·주민등록일·확정일자·보증금 증액 이력을 대조하고, 매각 후 임차권등기가 말소되는지 확인하세요.
• 보증기관 승계 확인. 주택도시보증공사의 대위변제 범위와 실제 채권승계 자료를 확인하세요. 동일한 보증금 185,800,000원을 중복 계산하면 안 됩니다.
• 배당요구 절차 확인. 임차권등기일과 배당요구 기재일이 2024.04.12로 일치하고, 경매개시는 2025.11.10입니다. 실제 배당요구 종기와 해당 사건의 신청·승계 서류를 확인하세요.
• 실제 점유자 확인. 단지 대부분이 공실이라는 탐문 결과가 해당 1603호의 공실을 의미하는 것은 아닙니다. 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
• 전기료·관리비 확인. 전체 세대 미납전기료 11,353,550원의 구분내역과 단전 현황을 확인하고, 별도의 공용관리비 체납 여부도 확인하세요.
• 최근 시세 검증. 동일 단지의 비교 가능한 면적·층·상태의 최신 실거래, 최근 12개월 거래가격과 가격 추세를 확인해야 합니다. 감정가 대비 44.8%라는 수치만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간과 임대료 제한 관련 사항 및 경매 매수인의 지위에 미치는 영향을 확인하세요.
• 최신 원본과 특별매각조건 확인. 등기부 발급일은 2026.07.26입니다. 2026.10.26 매각기일 전에 등기변동, 매각물건명세서, 현황조사서와 특별매각조건을 다시 대조하세요.

맺으며 — “3회 유찰, 45% 가격에도 확인해야 할 것이 많다”

이 물건의 장점은 감정가 207,000,000원 대비 최저매각가가 92,736,000원까지 내려왔다는 점입니다. 그러나 감정가의 45%라는 숫자가 시장가격 대비 할인율이라는 뜻은 아닙니다. 실거래 비교가 확인되지 않았으므로 가격 경쟁력이 입증된 상태가 아닙니다.

권리 측면에서는 2020년 우리은행 근저당이 2021년 임차인의 점유·주민등록보다 앞서므로, 현재 판단상 매수인 보증금 인수 0원이 합리적인 출발점입니다. 그렇지만 임차권등기와 공사의 대위변제, 근저당 변경등기를 확인해야 이 결론을 확정할 수 있습니다.

여기에 3회 유찰, 83세대 규모, 대부분 공실이라는 탐문 결과, 전체 세대 미납전기료 11,353,550원이 더해집니다. 유찰이 거듭됐다는 사실만으로 다음 매각에서 가격 메리트가 보장되는 것도 아닙니다.

종합적으로 이 사건은 권리상 인수 가능성은 낮지만, 가격·배당·점유·관리 위험의 확인이 필요한 C등급 검토 물건입니다. 선순위 근저당의 효력 확인, 임차권 말소 확인, 실제 공실·전기료 상황 확인, 최근 실거래를 통한 가격 검증이 완료되기 전에는 감정가 대비 할인폭만을 근거로 적극적인 응찰을 판단하기 어렵습니다.