115,920,000원
광주지방법원 2025타경51656. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 제1동 16층 1603호 아파트입니다. 감정가는 207,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 115,920,000원으로 감정가의 56%입니다. 말소기준은 2020.04.23. 우리은행 근저당권이고, 이후 박주원 근저당, 장종수 가압류, 김근완 임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 185,800,000원 임차보증금입니다. 금액만 보면 현재 최저가보다 크지만, 김근완의 임대차는 점유개시 2021.07.26., 주민등록 2021.08.10., 확정일자 2021.06.29.로 모두 말소기준 근저당 2020.04.23.보다 뒤에 위치합니다. 따라서 선순위 우리은행 근저당에 대항하는 임차권이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51656 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 16층1603호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트 · 철근콘크리트구조 25층건 내 16층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 사용승인 | 2020.04.13 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 115,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 보증금은 크지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2020.04.23. 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 최초 등기에는 채권최고액 8,366,400,000원과 공동담보목록 제2018-207호가 기재되어 있고, 같은 날 을구 1-1 변경등기에는 채권최고액 100,800,000원·공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 이후 2023.11.23. 박주원 근저당권 36,000,000원, 2024.03.21. 장종수 가압류 200,000,000원, 2024.04.12. 김근완 주택임차권 185,800,000원 등이 후순위로 이어집니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 점유·주민등록 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김근완 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 185,800,000원 | 점유 2021.07.26 주민등록 2021.08.10 확정일자 2021.06.29 / 2023.05.17 | 없음 말소기준 2020.04.23.보다 후순위 | 후순위 배당요구 2024.04.12 | 없음 매수인 인수 0원 |
신청채권자인 주택도시보증공사는 임차보증금의 대위변제자입니다. 따라서 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 더해 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인은 김근완 1명이며, 대위변제에 따른 신청채권자 청구액은 185,800,000원입니다.
② 가격·환금성 — 56%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 207,000,000원의 56%인 115,920,000원입니다. 그러나 이 물건은 이미 2회 유찰됐고, 남교크레지움에듀파크의 경매 통계는 평균 유찰 1.9회, 낙찰률 0.0%입니다. 감정평가 현장 탐문에서도 단지 대부분이 공실상태인 것으로 조사됐습니다.
따라서 감정가 대비 할인율 자체는 크지만, 이를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’는 의미로 바꾸어 해석하면 안 됩니다. 이 사건의 가격 판단은 감정가 대비 할인과 실제 환금성을 분리해서 봐야 합니다. 특히 83세대 규모의 단지에서 대부분 공실이라는 탐문 결과와 경매 낙찰률 0.0%는 매도 시점의 수요를 보수적으로 보게 하는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,422,880원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 113,497,120원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 박주원 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 집행비용 2,422,880원을 제외한 113,497,120원이 우리은행에 배당되고, 후순위 박주원·장종수·주택도시보증공사에는 배당재원이 남지 않습니다. 총 채권 미배당액은 8,674,702,880원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 북교동 북교초등학교 남동측 인근의 기존시가지 내 주상복합지대로, 아파트단지·소규모 점포·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 시내버스승강장이 인근에 있고 기존시가지 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층건 내 16층 1603호이며 2020.04.13. 사용승인됐습니다. 급배수·위생·난방·도시가스·소방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 토지는 주상용, 평지·사다리형, 중로각지입니다. 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지는 83세대이며 감정평가 현장 탐문에서 대부분 공실상태로 조사됐습니다. 경매 통계도 평균 유찰 1.9회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 확인. 김근완의 점유개시 2021.07.26., 주민등록 2021.08.10., 확정일자는 말소기준 2020.04.23.보다 후순위입니다. 매수인 인수 0원 판단의 핵심입니다.
- 우리은행 변경등기 원문 대조. 을구 1번의 8,366,400,000원과 을구 1-1의 100,800,000원·공동담보 해제 기재가 함께 존재하므로 실제 배당관계는 원문 확인이 필요합니다.
- 대위변제 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 임차보증금 대위변제자입니다. 실제 임차인 김근완의 185,800,000원과 HUG 청구액을 별개의 보증금처럼 더하면 안 됩니다.
- 공실·환금성 점검. 대부분 공실이라는 탐문 결과와 경매 낙찰률 0.0%를 감안해 향후 임대수요·매도수요를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 전기료 확인. 건물 전체 세대 미납전기료가 약 11,353,550원이며 2025년 1월부터 10월까지의 미납으로 한국전력공사의 단전안내서가 있습니다. 해당 호실 부담범위와 현재 전력공급 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.14. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원문을 대조해 현재 효력과 관련 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 환금성이 승부처
이 사건의 권리구조는 겉보기보다 명확합니다. 보증금 185,800,000원의 임차권이 존재하지만 말소기준 우리은행 근저당보다 뒤이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 115,920,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득도 115,920,000원입니다.
다만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 감정가 대비 56%까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 이미 2회 유찰됐고, 단지 경매 낙찰률은 0.0%, 감정평가 현장에서는 대부분 공실로 탐문됐습니다. 여기에 건물 전체 미납전기료 11,353,550원과 단전안내까지 있습니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 가격 적정성과 출구는 별도 검증이 필요한 물건입니다.
