광주지방법원 2025타경51664. 목포 남교크레지움에듀파크 제1동 23층 2303호 아파트입니다. 권리의 기준점은 2020.04.23. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 박주원 근저당권, 장종수 가압류, 윤혜진 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 위치하고 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차인 윤혜진의 대항력은 별도로 가능·미상으로 보아야 합니다.
특히 신청채권자인 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고상 임차보증금 대위변제자입니다. 따라서 주택도시보증공사의 청구액 189,000,000원과 윤혜진의 임차보증금 189,000,000원을 서로 다른 두 임차보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인은 윤혜진 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51664 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 23층2303호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 25층 건물 중 23층 · 아파트 이용 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 113,120,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 임차인 판정은 별도
말소기준은 2020.04.23. 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 8,366,400,000원으로 설정된 근저당권과 같은 날 채권최고액 100,800,000원·공동담보 해제 내용의 변경등기가 함께 존재합니다. 이후 2023.11.23. 박주원 근저당권 36,000,000원, 2024.03.21. 장종수 가압류 200,000,000원, 2024.04.09. 윤혜진 임차권등기 189,000,000원, 2025.11.11. 강제경매개시결정, 2026.01.27. 국민건강보험공단 압류가 이어집니다.
② 임차관계 — 보증금 189,000,000원, 대항력은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤혜진 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 189,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
윤혜진은 2024.04.09. 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 등기돼 있고 보증금은 189,000,000원입니다. 배당요구도 2024.04.09. 접수된 것으로 정리되어 있습니다. 다만 대항력과 우선변제권은 확정 판정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다. 최저가가 보증금보다 낮다는 이유만으로 매수인 실질취득액이 보증금으로 고정된다고 단정해서도 안 되고, 반대로 인수 가능성을 완전히 배제해서도 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 56% 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 202,000,000원, 현재 최저매각가는 113,120,000원으로 감정가의 56% 수준입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 79,184,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 55,428,800원입니다.
그러나 동일 면적에 대한 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세를 확인할 수 있는 비교값이 없어 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다. 단지 정보는 남교크레지움에듀파크 83세대, 사용승인일 2020.04.13.이며, 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 1.9회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,383,680원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 110,736,320원 |
| 을구 2번 근저당권 · 박주원 | 36,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,383,680원과 우리은행 110,736,320원으로 매각대금 113,120,000원이 모두 소진됩니다. 채권자 총 미배당액은 8,680,663,680원이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 23층 2303호이며, 도시가스 개별난방·승강기·화재탐지 및 경보설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접하고, 북측으로 단지 내 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지이며 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 단지. 남교크레지움에듀파크는 83세대, 사용승인일 2020.04.13.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 원본 확인. 윤혜진 보증금 189,000,000원의 대항력·우선변제 여부를 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 원본으로 대조하세요.
- 대위변제 중복 금지. 주택도시보증공사는 임차보증금 대위변제자이므로 윤혜진 보증금과 별개 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.14. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 현재 효력을 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 우리은행 근저당권과 같은 날 채권최고액 100,800,000원·공동담보 해제 변경등기의 의미를 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 56%라는 할인율만 보지 말고 동일 면적 최근 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 전기료. 건물 전체 세대 미납전기료 약 11,353,550원과 한국전력공사 단전안내서가 있으므로 실제 부담 범위와 공급 상태를 확인하세요.
맺으며 — “56% 할인”보다 임차·등기 확인이 먼저
이 사건은 감정가 202,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 113,120,000원까지 내려왔고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 윤혜진의 보증금 189,000,000원에 대한 대항력은 미상이고, 민간임대주택등기와 우리은행 변경등기까지 확인해야 합니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금 대위변제자이므로 실제 임차인은 윤혜진 1명으로 보아야 하며 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다.
또한 최근 동일 면적의 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거도 충분하지 않습니다. 따라서 이 물건은 가격 할인율은 크지만 권리확인이 끝나지 않은 유형입니다. 배당 시뮬레이션의 인수 0원만 믿기보다 임차인의 대항력과 민간임대주택등기, 근저당 변경등기를 먼저 원본으로 확정한 뒤 가격 판단으로 넘어가는 것이 핵심입니다.
