광주지방법원 2025타경51671. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 1동 21층 2102호 아파트입니다. 감정가는 202,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 113,120,000원으로 감정가의 56%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 등기에는 손성민의 주택임차권 189,000,000원이 있고 경매 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차보증금 대위변제자로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 최저가만 보고 접근할 물건이 아닙니다.
말소기준권리는 2020.04.23. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 박주원 근저당권, 장종수 가압류, 손성민 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 다만 임차인의 대항력 여부는 별도로 확인해야 하므로, ‘임차권이 소멸한다’는 사실만으로 권리위험을 단정적으로 0으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51671 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 21층 2102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 제21층 제2102호 · 남향 · 계단식 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조(벽식구조) · 지하1층~지상25층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 113,120,000원 (2회 유찰 · 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 임차권은 별도 확인
말소기준은 2020.04.23. 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 같은 날 근저당권 변경으로 채권최고액 100,800,000원·공동담보 해제 내용도 기재돼 있어 근저당의 실제 피담보 범위는 원본 등기 확인이 중요합니다. 이후 설정된 박주원 근저당권 36,000,000원, 장종수 가압류 200,000,000원, 손성민 임차권 189,000,000원, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손성민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 189,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
임차권등기에는 임대차계약일자 2020.05.28., 주민등록일자와 점유개시일자 2020.06.15., 확정일자 2020.05.28.가 기재돼 있고 2022.05.27. 재계약으로 보증금이 189,000,000원으로 증액된 내용도 확인됩니다. 다만 임차인 조사에서는 전입신고일 미상으로 대항력 판정이 불가하다고 되어 있으므로, 본 리포트에서는 이를 대항력 가능·미상으로 표시합니다.
② 가격 판단 — 56%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 202,000,000원의 56%인 113,120,000원입니다. 3회 유찰 시 79,184,000원(39.2%), 4회 유찰 시 55,428,800원(27.44%) 시나리오까지 내려갑니다. 하지만 이 단지에 대해 이번 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격은 확인되지 않았고, 면적도 72.7487㎡ 기준 비교가 일치하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56% | 113,120,000원 | 8,680,663,680원 |
| 3회 유찰 시 | 39.2% | 79,184,000원 | 8,714,041,312원 |
| 4회 유찰 시 | 27.44% | 55,428,800원 | 8,737,368,918원 |
③ 예상배당표 (매각가 113,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,383,680원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 110,736,320원 |
| 2. 근저당 · 박주원 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 113,120,000원 가정에서는 집행비용 2,383,680원을 제외한 110,736,320원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 권리자와 신청채권자에게는 배당이 남지 않는 구조입니다. 총 미배당액은 8,680,663,680원이며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목원동행정복지센터 북서측 인근이며, 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 지하1층~지상25층 철근콘크리트 벽식구조 건물의 21층, 남향·계단식 세대입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함됩니다. 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 단지. 남교크레지움에듀파크는 83세대이며 준공일은 2020.04.13.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 손성민 임차권등기의 주민등록·점유·확정일자와 매각물건명세서상 대항력 판단을 반드시 대조하세요.
- 대위변제 관계 확인. 주택도시보증공사는 임차보증금 대위변제자로 기재돼 있습니다. 실제 임차인은 손성민 1명이며 동일 보증금을 중복 계산하지 마세요.
- 우리은행 근저당 변경 확인. 2020.04.23. 근저당권 설정과 같은 날 채권최고액 100,800,000원·공동담보 해제 변경등기가 함께 있어 원본 등기 확인이 필요합니다.
- 전기료 확인. 건물 전체 세대 미납전기료 약 11,353,550원에 대한 한국전력공사의 단전안내서가 있으므로 실제 부담 범위와 공급 상태를 확인하세요.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 최저가는 감정가의 56%지만 직접 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
맺으며 — “56% 할인”보다 임차권 확인이 먼저다
이 물건은 감정가 202,000,000원에서 두 번 유찰돼 113,120,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인폭이 아닙니다. 실제 임차인 손성민의 보증금은 189,000,000원이고, 신청채권자 주택도시보증공사는 그 임차보증금의 대위변제자로 기재돼 있습니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원이고 후순위 등기도 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력 판정은 가능·미상이므로 원본 확인 전에는 안전형으로 단정하기 어렵습니다.
또한 직접 비교 가능한 실거래가가 없어 현재 113,120,000원이 시세보다 저렴한지도 확인할 수 없습니다. 결국 이 사건은 “유찰 2회라 싸 보인다”보다 “189,000,000원 임차권의 법적 지위를 먼저 확정한다”가 맞는 순서입니다. 임차권과 대위변제 관계가 정리돼 실제 인수 0원이 확정된 뒤에야 현재 가격의 투자성을 따져볼 수 있습니다.
