89,600,000원
광주지방법원 2025타경51687. 전남 목포시 남교동 소재 남교크레지움에듀파크 1동 404호 아파트입니다. 2020년 사용승인을 받은 25층 건물의 4층이며, 감정가 2억원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 8,960만원까지 내려온 상태입니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 이 물건의 본질적인 위험은 임차보증금과 배당순위에 있습니다.
말소기준권리는 2020.04.23 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 신철우 근저당, 장종수 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 별도로 이인화 명의의 주택임차권등기가 존재하며, 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차보증금 대위변제자로 기재되어 있습니다. 임차인과 대위변제자의 보증금을 별도로 합산해서는 안 되지만, 원래 임차권의 대항력과 승계 범위는 정확히 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51687 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제4층 제404호 도로명주소: 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 25층 중 4층 · 사용승인 2020.04.13 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 89,600,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 179,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.23 · 주식회사우리은행 근저당권 |
| 임차보증금 | 이인화 · 179,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 단지 규모 | 83세대 · 2020.04.13 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행, 핵심은 임차권
2020.04.23 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 그 이후 설정된 신철우 근저당권, 장종수 가압류, 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 신병주 가압류는 이미 말소된 상태입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 대위변제
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·배당 |
|---|---|---|---|---|
| 이인화 건물 전부 주거 · 임차권등기 |
179,500,000원 | 가능·미상 최종 판정 보류 |
확인 필요 확정일자 기재 존재 |
대위변제 관계 주택도시보증공사 배당요구 관련 기재 2024.04.12 |
이인화의 임차권등기에는 최초 임대차계약일 2018.09.28, 점유개시일 2020.06.01, 주민등록일자 2020.07.06이 기재되어 있습니다. 확정일자는 2020.05.28 및 증액 재계약 관련 2022.05.31입니다. 보증금은 171,000,000원에서 8,500,000원 증액된 179,500,000원입니다.
등기상 주민등록일자가 존재하지만 임차인 조사에서는 전입신고일 및 대항력 판정이 미상으로 정리되어 있습니다. 기재된 점유·주민등록일자는 우리은행 근저당 설정일보다 늦으므로 선순위 대항력을 바로 인정할 근거는 부족합니다. 다만 최초 계약일만으로 우선순위를 정할 수 없으며, 실제 전입 유지 여부·점유 경위·임차권등기 효력·대위변제 범위를 원본 서류와 대조하기 전까지 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 44.8%, 시세 할인으로 단정 불가
이 물건의 감정가는 200,000,000원, 현재 최저매각가는 89,600,000원으로 감정가 대비 44.8%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다. 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래 비교가 확인되지 않은 상황에서 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 89,600,000원 | 임차권 인수 가능성 우선 확인 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 71,680,000원 | 인수형이면 가격 하락 효과 제한 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 57,344,000원 | 권리 해소 없이 저가만으로 판단 금지 |
유찰이 진행될수록 최저매각가는 하락하지만, 선순위 대항력 보증금이 인수되는 구조라면 그 하락분만큼 인수 부담이 증가할 수 있습니다. 이 경우 투자 판단 기준은 57,344,000원이나 71,680,000원 같은 최저가가 아니라 실질취득 부담 약 179,500,000원입니다. 반대로 임차권이 전부 소멸하고 인수액이 실제로 0원임이 확인된다면 각 회차의 매각가를 기준으로 별도의 시세 비교가 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,012,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 근저당 · 신철우 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 179,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 및 채권최고액을 적용한 단순 배당 추정입니다. 공동담보 해제·실제 채권잔액·임차인의 배당순위·당해세·최우선변제에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 표의 보증공사 청구액과 이인화 임차보증금은 별도 보증금 두 건을 뜻하지 않습니다.
| 회차 | 채권자 배당 | 미배당 합계 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 87,587,200원 | 9,508,312,800원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 69,989,760원 | 9,525,910,240원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 55,911,808원 | 9,539,988,192원 | 0원* |
* 0원은 배당 계산에 적용된 가정치입니다. 임차보증금 인수 여부가 법적으로 확정된 금액은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근. 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 구도심 주거지역이며 주거환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 위치하여 일반적인 교통여건은 보통 수준입니다. 남측·북측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 건물. 2020.04.13 사용승인된 철근콘크리트구조 25층 건물의 4층 세대입니다. 개별난방, 승강기, 옥내주차장, 소화전 및 스프링클러 등 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·가축사육제한구역이며, 토지 공시지가는 447,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 83세대 단지로 거래 표본이 제한될 수 있습니다. 본건은 3회 유찰되었으며, 최근 동일 면적 실거래 확인과 매수 수요 검증이 필요합니다.
- 현장 조사. 감정평가 당시 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사되었습니다. 내부 상태와 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 대항력 확인. 2018.09.28 계약, 2020.06.01 점유개시, 2020.07.06 주민등록 기재를 원본과 대조하고 전입·점유 유지 사실을 확인해야 합니다.
- 보증기관 대위변제 범위. 주택도시보증공사가 승계한 보증금 반환채권과 임차권의 범위, 배당요구 및 잔여권리 소멸 여부를 확인해야 합니다. 실제 임차인은 이인화 1명입니다.
- 우리은행 공동담보. 채권최고액 8,366,400,000원, 변경 기재 100,800,000원, 공동담보 해제 내역 및 해당 호실 실제 피담보채무를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.14 등록된 민간임대주택등기의 현황, 임대의무 관계 및 경매 매각 이후 효력 여부를 확인해야 합니다.
- 전기요금 체납. 건물 전체 미납 전기요금 11,353,550원 관련 단전 가능성과 해당 세대·공용부분의 부담 관계를 확인해야 합니다.
- 현장 점유·명도. 감정 당시 폐문부재였으므로 실제 거주자, 점유권원, 내부 상태와 인도 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 44.8%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래가와 실제 취득부담을 비교해야 합니다.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 결정문 및 공동담보목록을 입찰 직전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 44.8%가 곧 안전마진은 아니다”
이 물건은 감정가 200,000,000원에서 3회 유찰되어 89,600,000원까지 내려왔습니다. 하지만 저렴해 보이는 최저매각가보다 중요한 것은 이인화의 임차보증금 179,500,000원과 주택도시보증공사의 대위변제 관계입니다.
배당 시뮬레이션은 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 임차인의 대항력과 권리승계가 최종 확정되지 않은 이상 그 결과만으로 안전형이라고 판단할 수 없습니다. 보증금이 실제 인수되는 구조라면 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 이어지지 않고, 총부담이 약 179,500,000원 수준에 머물 수 있습니다.
여기에 공동담보 근저당의 실제 범위, 3회 유찰 이력, 83세대 단지의 거래 표본 한계, 건물 전체 미납 전기요금 문제까지 확인해야 합니다. 최근 실거래가가 확인되지 않았으므로 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 결론도 낼 수 없습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 임차권 소멸·대위변제 승계 범위·실제 인수액이 명확해진 뒤, 매각가가 아닌 실질취득 부담을 기준으로 가격 경쟁력을 재평가해야 합니다.
