112,000,000원
광주지방법원 2025타경51687. 목포 남교크레지움에듀파크 1동 4층 404호 아파트입니다. 감정가는 200,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 112,000,000원입니다. 권리의 기준점은 2020.04.23 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 신철우 근저당권, 장종수 가압류, 이인화 임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌고, 이들 후순위 금전 권리는 제시된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
다만 단순히 “모두 소멸하니 끝”으로 볼 물건은 아닙니다. 갑구에는 민간임대주택등기가 존재하고, 말소기준 근저당권에는 같은 날 채권최고액 100,800,000원·공동담보 해제라는 변경등기도 기재되어 있습니다. 반면 현재 배당표는 당초 근저당권 채권최고액 8,366,400,000원을 기준으로 계산돼 있으므로, 입찰 전 등기부 원문과 배당관계의 정합성을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51687 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 4층404호 · 도로명 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 중 · 철근콘크리트구조 25층 건물 내 4층 404호 |
| 사용승인일 / 세대수 | 2020.04.13 · 남교크레지움에듀파크 83세대 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 112,000,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 임차권은 후순위 구조
말소기준은 2020.04.23 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차권자 이인화의 임대차계약은 2018.09.28이지만, 임차권등기 기재상 점유개시일 2020.06.01·주민등록일 2020.07.06·확정일자 2020.05.28로 나타납니다. 이 날짜들은 말소기준 2020.04.23보다 뒤입니다. 다만 임차인 조사에는 전입신고일 확인이 필요하다는 취지의 위험 표시가 함께 있어, 대항력은 단정하지 않고 원본 대조 대상으로 남겨두는 것이 안전합니다. 제시된 권리판정과 배당 시나리오에서는 이 임차권이 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이인화 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) 179,500,000원 | 미상 · 등기기재상 후순위 주민등록일 2020.07.06 기재, 말소기준 2020.04.23 이후 | 후순위 확정일자 2020.05.28 / 2022.05.31 · 배당요구 있음 | 임차인 자체 승계 없음 |
② 가격 판단 — 56% 유찰가와 ‘시세 할인’은 다른 말
감정가 200,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 112,000,000원, 즉 감정가의 56%입니다. 다음 회차 가정은 78,400,000원(39.2%), 그 다음은 54,880,000원(27.44%)입니다.
하지만 이 사건에는 현재 최저가와 직접 비교할 최근 실거래 금액이 제시되지 않았습니다. 따라서 1억1,200만원이라는 숫자가 감정가보다 크게 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다. 이 단지의 경매 이력상 평균 유찰 횟수는 1.9회이고, 본건은 이미 2회 유찰된 상태이므로 유찰 횟수 자체도 할인 가치의 증거로 보기는 어렵습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (56%) | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 9,486,268,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (39.2%) | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 9,519,311,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (27.44%) | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 9,542,407,840원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,368,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 신철우 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 112,000,000원 중 집행비용 2,368,000원을 제외한 109,632,000원이 주식회사우리은행에 배당되는 계산입니다. 후순위 채권자와 신청채권자는 배당받지 못하고, 소유자 잔여도 0원입니다. 총 채권 미배당액은 9,486,268,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근에 위치하며, 근린생활시설·아파트단지·단독주택이 함께 형성된 구도심지역입니다. 주거환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2020.04.13 사용승인된 철근콘크리트구조 25층 건물로, 개별난방·승강기·옥내주차장·스프링클러·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 유사 사다리형 평지이며 남측과 북측 왕복 2차선 도로에 접하고, 일반상업지역·방화지구에 해당합니다. 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 현장조사는 폐문부재로 외부관찰에 의해 이뤄졌습니다.
- 환금성. 단지는 83세대이며 경매 이력의 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 본건은 이미 2회 유찰됐으므로 실제 거래가격 확인 없이 유찰 횟수만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 이인화의 임차권등기에는 점유개시일 2020.06.01·주민등록일 2020.07.06·확정일자 2020.05.28 및 2022.05.31가 기재돼 있습니다. 임차인 조사상의 전입 확인 문제와 함께 원문을 대조하세요.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 이인화 1명입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금 대위변제자로 기재돼 있으므로 보증금을 중복 합산하지 마세요.
- 우리은행 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 8,366,400,000원과 같은 날 변경된 100,800,000원·공동담보 해제 기재가 함께 존재합니다. 배당표 계산과 등기 원문을 반드시 맞춰보세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.14 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 처리와 임대의무 관련 효과를 매각물건명세서 및 관련 원본으로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 56%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 남교크레지움에듀파크의 최근 동일·유사 면적 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 전기 사용 상태. 건물 전체 세대 미납전기료 약 11,353,550원 및 단전안내서 기재가 있으므로 현장 전력 공급 상태를 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 감정평가 조사는 폐문부재로 외부관찰에 의했습니다. 입찰 전 실제 점유자와 인도 가능성을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 가장 중요한 장점은 제시된 배당·권리판정상 매수인 금전 인수가 0원이라는 점입니다. 실제 임차인은 이인화 1명이고, 주택도시보증공사는 그 보증금을 대위변제한 신청채권자로 기재돼 있어 보증금을 이중으로 계산할 구조도 아닙니다. 현재 최저가 기준 실질취득액은 112,000,000원입니다.
그러나 가격 평가는 별개의 문제입니다. 감정가 200,000,000원의 56%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 최근 실거래와 직접 비교할 금액이 없어 이것만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기, 우리은행 근저당권 변경기재, 임차권 대항력 관련 원본 확인, 건물 전체 세대 미납전기료까지 체크할 항목이 남아 있습니다. 결론은 금전 인수는 낮지만, 서류 확인과 가격 검증을 마치기 전에는 공격적으로 평가하기 어려운 물건입니다.
